[경제 안테나] 상업용 부동산 위기 벗어났나

손성원 로욜라 매리마운트대 교수, SS이코노믹스 대표

연방준비제도(Fed)의 금리 인하 시기 지연 가능성은 부동산 시장에도 부담이 될 것으로 보인다. 특히 상업용 부동산 시장에는 큰 악재다. 금리 인하가 늦어진다는 것은 신규 부동산 대출 수요가 줄고 기존 대출의 재융자는 더 어려워진다는 것을 의미하기 때문이다. 따라서 투자자나 관련 업계에서는 이에 대한 대비가 필요하다.  
 
현재 미국의 상업용 부동산 대출 규모는 5조 달러에 달한다. 그 가운데 올해 상환 만기가 되는 대출액만 9290억 달러다. 그리고 2028년까지 상환 기간이 만기가 되는 대출액은 2조8000억 달러에 달한다. 이런 상업용 부동산 대출의 절반 이상을 은행과 저축기관들이 보유하고 있다. 은행 가운데는 한인 은행과 같은 리저널 뱅크나 소형 은행들의 보유 비중도 꽤 크다.      
 
최근 은행들은 상업용 부동산 대출에 신중한 모습이다. 반면 대형보험사, 펜션 펀드 등 비은행권 금융기관의 상업용 부동산 대출 시장 진입이 늘고 있다. 이들 금융기관은 매력적인 고정이자율을 제시하며 대출 고객 확보에 나서고 있다. 현재의 금리 수준이라면 안정적으로 높은 수익을 올리는 것이 가능하기 때문이다. 반면 고객들은 향후 금리 인하를 예상해 변동 이자율을 선호하는 양상이다.    
 
금리 인하 지연이라는 악재에도 상업용 부동산 시장에 당장 큰 변화는 없을 것으로 보인다. 미국 경제가 워낙 호조를 보이는 덕분이다. 현재로써는 미국 경제의 불경기 진입 가능성을 알리는 신호도 없는 상태다. 하지만 분야에 따라서는 큰  차이가 있을 것으로 예상된다.  
 

현재 가장 큰 어려움을 겪고 있는 것이 오피스 임대 시장이다. 기업들이 임대 공간을 줄이면서 수요가 급격하게 감소하고 있기 때문이다. 현재 오피스 빌딩의 평균 공실률은 20%에 이를 정도다. 여기에다 코로나19 팬데믹 기간 전후에 계획됐던 오피스 빌딩 신축이 지속해서 이뤄지면서 공급량도 늘고 있다. 한때 활발했던 오피스 빌딩의 아파트 전환도 건축 비용 상승으로 주춤한 모습이다. 다만 마이애미, 내슈빌, 라스베이거스 등 최근 경기가 호조를 보이고 있는 일부 대도시는 고급 오피스 공간을 중심으로 임대 수요가 늘고 있어 투자자들의 관심을 끌고 있다.  
 
반면 아파트 등 다가구 주택과 산업용 부동산은 투자자들에게 여전히 매력적이다. 낮은 수준의 공실률이 유지되는 상황에서 수요도 여전해 임대료가 꾸준히 오름세를 보이기 때문이다. 현재 신규 공급이 가장 활발한 부문이 다가구 주택이다. 주택가격과 임대료 상승의 영향이다. 하지만 최근 일부 공실률 상승 현상도 나타나고 있어 투자에는 주의가 필요하다. 또한 투자자는 정부의 렌트 컨트롤 강화, 대도시 지역의 경우 방범 문제 등의 변수도 고려해야 한다.  
 
고급 소매 공간도 공급 부족으로 수요가  늘고 있는 분야다. 고용 호조와 임금 상승으로 소매 매출 부문이 강세를 보이지만, 소매업 공간의 신규 공급은 감소한 영향이다. 특히 최근에는 도심에 있는 몰 형태보다 교외 지역의 대형 몰들이 더 주목을 받는 것으로 나타났다.
 
창고와 산업용 부동산은 팬데믹 시작 이후 가장 호황을 누린 분야다. 하지만 창고 건물 신축 등으로 공급량이 늘면서 주춤하는 상황이다. 이들 분야의 공실률이 오름세를 보이면서 금융 기관들이 신규 대출을 꺼리고 있어 공급 물량은 줄어들 가능성이 높다.
 
최근 인공지능(AI) 분야에 대한 투자가 늘면서 데이터 센터가 각광 받고 있다. 수요 증가로 가격도 크게 올라 수익률은 하락하고 있지만 지속적인 가격 상승이 예상된다.
 
고금리 상황은 상업용 부동산 시장에도 악재가 되고 있다. 분야에 따라 다소 명암이 엇갈리기는 하지만 위기를 벗어난 상황이라고 보기는 어렵다. 전망도 쉽지가 않다. 다만 당분간 더 혼란을 겪을 것은 분명해 보인다.

손성원 / 로욜라 매리마운트대 교수·SS이코노믹스 대표