[부동산 이야기] 렌트 수입 관리와 건물가치

렌트비 인상 건물 경쟁력 유지하고 투자 가치 보호
주저하면 건물 수익성과 시장 가치에 부정적 영향

다양한 부동산 투자자들을 만나면서 부동산을 관리하는 것에 대한 중요성을 직접 느끼는 경우가 많습니다.  
 
전문적인 매니지먼트 회사를 통해 건물을 관리하는 경우도 있지만, 직접 테넌트와 관계를 쌓으며 관리하는 경우도 많이 있습니다.  
 
직접 관리하는 투자자들과는 부동산 매매 및 임대 컨설팅뿐만 아니라 관리와 관련해 서류나 행정적인 도움을 요청하는 경우도 많이 있습니다. 여러 가지 이유로 투자자들을 만나면서 알게 된 것은 부동산을 소유한 많은 건물주가 현재 부동산 가치의 상승을 인식하고 있음에도 불구하고, 이를 활용하는 방법에서는 종종 보수적인 태도를 보이는 경우가 많이 있습니다.  
 
이러한 보수적 접근은 안정성을 추구하지만, 시장의 변동에 따라 큰 기회를 놓치거나 예상치 못한 손실을 경험할 수도 있습니다. 특히 렌트 수준 조정과 관련해 이러한 접근 방식은 더욱 두드러집니다.
 

직접 부동산을 관리하는 투자자 중 렌트 컨트롤 규제가 없음에도 불구하고, 렌트를 매년 인상하기를 꺼리는 분들이 있습니다. 공실이 오래되는 것을 방지하기 위해 받던 임대료만 받으면 만족하고 렌트를 주는 경우도 있고, 테넌트와의 관계와 사정 등 여러 가지 이유로 기존 렌트비의 인상을 주저할 경우, 이는 장기적으로 볼 때 건물의 수익성과 시장 가치에 부정적인 영향을 미치게 됩니다.  
 
예를 들어, 어느 리테일 건물주가 본인의 연 렌트 수입이 10만 달러인 건물을 200만 달러에 팔기를 원했습니다. 이는 연수익률(CAP Rate)이 5%인 조건의 매물이었습니다. 그러나 주변 시장 분석 결과, 유사 상가의 수익률이 훨씬 높다는 사실을 알게 된 건물주는 원하는 가격에 건물을 팔기 위해서는 렌트비 인상의 필요성을 느끼게 되었습니다.
 
이 건물주는 현재 본인의 렌트가 시장 평균에 미치지 못한다는 점을 인지하고, 렌트를 점진적으로 인상해 최종적으로는 매달 1만 달러, 연간 12만 달러의 수입을 목표로 하고, 이를 통해 건물 가치를 200만 달러까지 끌어올릴 계획이었습니다. 그러나 이 계획은 현실적인 어려움에 직면하고 있었습니다. 리스 계약상 매년 렌트 인상이 연평균 3%로 제한되어, 월 렌트비를 1700불 인상하는 데 약 7년의 세월이 필요했습니다. 입주자들이 자발적으로 나가서, 새로운 세입자를 얻을 때 임대료를 상승할 기회가 있으나, 현재의 저렴한 렌트로 인해 입주자들이 자발적으로 이사를 나가지 않았습니다.
 
현재의 시장 상황에서 보수적인 렌트비 인상 방법은 시간이 오래 걸리는 반면, 시장 가치의 상승과 렌트 수준의 변화를 제대로 반영하지 못할 위험이 큽니다. 건물주가 렌트 인상을 통해 건물의 가치를 증대시키고자 하는 의도는 명확하지만, 이 방법이 최선의 전략인지 재고해볼 필요가 있습니다. 시장의 비교 대상의 다른 건물이 더 높은 렌트를 받고 있다면, 해당 건물의 경쟁력은 점차 약화할 것이고, 이는 장기적인 부동산 가치에 부정적인 영향을 미칠 수 있습니다.
 
상업용 부동산 시장에서 성공적으로 자산을 관리하고 가치를 극대화하기 위해서는 시장 조건과 수익 가능성을 정확히 파악하고, 필요한 경우 보수적인 관리 방식에서 벗어나 능동적인 전략을 채택해야 합니다. 렌트비 인상과 같은 조치는 단순히 수익을 증대시키는 것 이상의 의미가 있습니다. 이는 건물의 경쟁력을 유지하고, 장기적인 투자 가치를 보호하는 데 중요한 역할을 합니다. 따라서, 건물주들은 시장 변화를 면밀히 모니터링하고, 필요에 따라 전략을 조정하여 부동산 투자의 최적화를 도모해야 합니다.
 
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렉스 유/ CBRE Korea Desk 대표