[부동산 투자] 상업용 부동산의 리스 구조

넷리스, 그로스, 풀 서비스 형태별 특징 달라
독소조항 포함될 수 있어 계약서 확인 필수

상업 부동산 시장은 다양한 리스 형태와 구조를 가지고 있다. 비즈니스 사업자와 투자자들에게 있어서 리스(임대)는 상당히 중요한 부분으로써 각 입장과 상황에 따라 유·불리가 많다. 계약서상에서의 조건들을 제대로 고려하지 않은 채로 계약한 경우, 낭패를 보는 경우가 종종 있다. 대부분의 상업 부동산 리스는 다음과 같은 주요 형태로 설명할 수 있다.  
 
첫째, 일반적인 장기 임대 계약에서는 먼저 계약 기간에 대한 설명이 필요하다. 일반적으로 3년 이상의 장기의 계약으로 이루어지며, 그 뒤에 옵션이라는 가계약 기간이 포함된다. 옵션은 계약 기간에 더해 테넌트가 희망할 경우 미리 설정된 리스 금액과 기간으로 추가 계약을 할 수 있는 권리이다. 이후 본 계약기간이 만료되기 전에 180일 전에는 미리 재계약을 할 것인지에 대해서 의도를 전하고 협상을 타결하는 것이 기본적인 골자다.
 
둘째, 설정된 임대료에 더해 매년 조정 가능한 증가율이 포함된다. 이 증가율에는 소비자물가지수(CPI)를 비롯해 시장 트렌드를 적용해서 계약 기간 매년 몇 퍼센트가 오른다는 조항을 계약서에 반드시 서술하게 되어 있으므로 계약서에 명시되어 있는 조항들을 면밀하게 살펴볼 필요가 있다. 또한 투자자의 입장에서는 건물을 매입할 때 이미 계약이 되어있는 조항들이 향후 시장 방향성과 비교해 투자성이 있는지를 파악하는 주요 지표가 될 수 있다.  
 
셋째, 리스 계약의 형태는 양측이 부담하는 조건에 따라 카테고리를 나눌 수 있다. 일반적으로는 건물의 용도 구분에 따라서 나뉘게 되는데 리테일상가의 경우, 넷리스(Net Lease)로 계약하는 경우가 많다. 그 중 트리플넷(NNN)리스는 테넌트가 임대료 외에도 부동산 세금, 보험 및 유지관리 비용을 추가로 부담하는 형태이다. 이는 랜드로드에 안정적인 수입과 편의를 제공하고, 테넌트에게는 부가적인 비용을 포함한 투명한 지출 구조를 제공한다. 웨어하우스의 경우는 그로스(Modified Gross) 형태가 많고 이는 전기세 등 공과금들과 유지관리 비용을 부담하는 경우이다. 추가로 오피스건물의 경우 그로스 형태가 일반적이지만 대형건물에 부분 입점하는 경우 풀 서비스(Full Service)의 형태로 임대료에 모든 금액이 포함되는 경우도 볼 수 있다. 유형에 따라 실제로 상업 건물에서 발생하는 총 수익 대비 순수익이 극단적으로 달라질 수 있다.  
 

넷째, 계약서에 나와 있는 중요 요소에 대한 이해 또한 전략적으로 대비하기에 필수적인 점이다. 예를 들어, 대형 쇼핑센터에 테넌트들이나 랜드로드가 부분 입점을 계약하는 경우, 계약서에 독소조항이 포함될 수 있음을 숙지해야 한다. 가령 재임대·전대조항(Relocation Clause)이 적절한 예가 될 수 있다. 이 조항의 의미는 건물주의 입장에서 더 많은 이익을 위해 테넌트가 입점하고 있는 자리를 다른 곳으로 옮겨줘야 한다.  
 
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제이콥 리 / 드림 부동산