[부동산 가이드] 상업용 부동산 임대료 책정

고정 렌트, 명시 기간 렌트비 상승 없어
대형 쇼핑몰 경우 영업 실적 따라 추가

상업용 부동산 리스에서 사용되는 용어들은 리스의 성격과 비용 구조를 이해하는 데 중요합니다. 이번 칼럼에서는 리스 계약 시 사용되는 다양한 렌트비 유형을 살펴보겠습니다. 상업용 부동산에서 3년 이상 계약하는 경우가 많고, 그 기간 동안 변화에 대비하여 렌트비를 책정하는 방법은 크게 네 가지가 있습니다.
 
첫 번째로는 고정 렌트(Fixed Rent)가 있습니다. 건물주와 입주자가 계약할 때 명시한 기간에 렌트비 상승 없이 고정된 렌트비를 내는 리스 형태를 말합니다. 그로스리스(Gross Lease) 혹은 넷리스(Net Lease) 형태와는 상관없이 기본 임대료를 고정하는 방법으로 건물주와 테넌트가 직접 협상을 하거나, 1~2년의 단기 렌트에 사용되는 경우 종종 볼 수 있습니다.      
 
두 번째로는 계단형 리스(Step Lease)가 있습니다. 일반적으로 많이 사용하는 임대 형태로 매년 혹은 명시된 주기(3년, 5년 등)마다 렌트비를 상승하는 방식입니다. 물가상승에 따른 실질적인 렌트비 하락을 방지하기 위한 방법으로 평균 물가 상승률이 3%를 넘지 않았던 점에서 매년 3% 인상하는 계약을 일반적으로 많이 하고, 최근 물가 상승률이 높아져서 매년 4% 혹은 5% 인상의 계약들도 쉽게 볼 수 있습니다. 스타벅스나 맥도널드 등과 같은 프랜차이즈의 경우 20년 이상 장기 계약을 하는 경우 5년마다 10% 인상하는 계약 조건을 요구하기도 합니다.    
 
세 번째로는 지수 리스(Index Lease)가 있습니다. 여기서 렌트비 인상은 건물주와 입주자가 정한 특정 지수에 의해 조정됩니다. 대부분 소비자 물가지수(CPI)를 사용하며, 이는 물가상승률을 반영해 렌트비를 조정할 수 있게 해줍니다. 임대 시점을 기준으로 인상 시기 두 달 전의 CPI 지수를 가지고 다음 해 인상을 정하는 경우가 많습니다. 실제로는 지수 리스에 최소와 최대 상승률(보통 최저 3%와 최고 6%)을 정하는 경우가 많은데, 이는 비정상적인 물가 지수가 나왔을 때 건물주와 테넌트 양쪽을 보호하기 위한 방법입니다. 이는 건물주는 최소 3% 인상을 보장받고, 테넌트는 물가가 아무리 많이 올라도 6% 이상은 인상이 되지 않는 보호를 받을 수 있습니다.  
 

네 번째는 퍼센티지 리스(Percentage Lease)가 있습니다. 이 형태는 기본 렌트 외 입주자의 영업실적에 따라 추가 렌트비를 받는 방식입니다. 해당 입주자의 영업실적이 높아지면 렌트비를 더 내는 것입니다. 예를 들어, 기본 렌트가 월 10만 달러이고, 퍼센티지 렌트가 매출 60만 달러 이상에 대해 4%라면, 입주자의 매출이 60만 달러를 넘어가는 부분에 대해 기본 렌트비에 더해 추가 매출의 4%의 렌트비가 추가로 부과됩니다. 이런 형태의 리스는 유동인구가 많은 인기가 좋은 대형 쇼핑센터에서 많이 요구하는 형태입니다.  
 
상업용 부동산 리스 계약에는 이러한 다양한 렌트비 유형이 존재합니다. 각 유형은 건물주와 입주자의 요구와 상황에 따라 다르게 적용될 수 있습니다. 이를 이해하는 것은 테넌트 입장에서는 효과적인 부동산 계약을 하는 중요한 요소이고, 건물주 입장에서는 성공적인 관리와 투자에 있어 매우 중요합니다.  
 
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브랜트 구 / CBRE KOREA DESK