[전문가 기고] 한국 상속으로 다주택자 돼도 5년은 안전

물려받은 집 5년 동안 종부세 산정 제외
증여세 한국 납부, IRS에 관련 사실 보고

법무법인 태승의 이우리 변호사가 해외거주자의 상속·증여법을 설명하고 있다. [법무법인 태승 제공]

미국에 거주 중인 분께서 한국 상속 문제 중 가장 관심 있어 하시는 분야는 ‘세금’입니다.  
 
한국의 상속과 관련된 세금 유형은 상속세, 증여세, 취득세, 종합부동산세 등 다양합니다. 각자의 상황에 따라 각 세금항목별로 적용되는 사항이 다르지만 이번 칼럼에서는 위에서 언급한 세금 유형 중 가장 궁금해하시고 상담 문의가 많은 종합부동산세와 증여세에 대해서 알아보겠습니다.  
 
▶사례1: 한국에서 주택을 상속받아 다주택자가 된 경우, 종합부동산세 중과세 여부

 
“저는 미국에서 거주하는 미국 시민권자입니다. 저는 서울에 주택 1채를 보유하고 있는데요, 최근 한국의 아버지께서 돌아가셨고 아파트 1채를 유산으로 받을 것 같습니다. 2주택자가 되면서 종합부동산세가 크게 늘어날 수도 있다는 이야기를 들어서 걱정됩니다.”  

 
기존 1주택 보유자가 상속 주택을 받아 다주택자가 되어도, 5년동안은 종합부동산세가 크게 늘어나지는 않을 것입니다(2024년 2월 기준).
 
◇종합부동산세란
 
먼저, 종합부동산세란 부동산 투기를 방지하기 위한 목적으로 부과하고 있는 세금입니다. 즉, 현재 납세자가 보유한 부동산 별 공시가격의 합산액이 공제금액을 초과하는 경우에만 부과되는 세금으로서, 과세기준일은 매년 6월 1일입니다.
 
여기서 공제금액은 2024년 2월 기준으로 1세대 1주택자는 12억 원, 그 외에는 9억 원으로서, 이를 초과하는 경우에만 종합부동산세가 부과됩니다. 다만, 1세대 1주택자 공제는 한국 소득세법 상 거주자에 해당하는 경우에만 적용되기 때문에, 질문자님은 비거주자로서 9억원의 기본 공제를 적용받을 것입니다.  
 
◇상속 주택 제외 기준
 
다행히도, 상속받은 주택은 5년 동안 종합부동산세 주택 수 산정에서 제외합니다. 또한 상속주택 가격이 3억 원(수도권은 6억 원) 이하거나 상속주택 지분이 40% 이하라면 기간 제한 없이 주택 수 계산에서 제외합니다(2024년 2월 기준).  
 
아울러, 종전에는 조정지역에 2주택 이상을 보유하였다면 종부세 중과세 대상이 되지만, 현행법령 기준(2024년 2월 기준)으로는 2주택 이하는 일반 세율이 적용됩니다.  
 
결론적으로 질문자님의 경우엔 상속으로 인해 2주택 보유자가 되었다고 할지라도 중과세율이 아닌 일반세율이 적용되고, 상속주택은 5년간 주택으로 간주하지도 않기 때문에, 종합부동산세에 있어 중과세율이 적용될 여지는 없습니다.  
 
◇절세방법
 
상속주택 공시가격이 3억 원(수도권은 6억 원)을 초과하거나 상속주택 지분이 40%를 넘는 경우, 상속 개시 후 5년이 지나면 주택수에 포함되어 다주택자로서 종합부동산세 부과 또는 중과세율이 적용될 수 있습니다. 따라서 상속으로 인해 3주택 이상 다주택자가 되는 경우엔, 종합부동산세를 절감하기 위해서는 가급적 5년 이내에 주택을 양도하는 것이 좋겠습니다. 여기에서, 유의해야 할 점은 현행 개정법령으로는 3주택 이상부터 중과세율이 적용되지 않지만, 개정 이전 법령에서는 조정지역에 2주택을 보유할 경우에도 중과세율이 적용되는 바, 조세관련 법령은 수시로 개정이 되므로 상속개시 당시의 법령을 명확하게 파악해보셔야 합니다.    
 
▶사례2: 한국 가족에게 금융재산 수령 시 증여세  
 
“저는 미국에서 가정을 꾸린 미국 시민권자입니다. 자녀들 교육 때문에 다른 주로 이사가려는데 한국에 계신 친정아버지께서 이사 자금을 지원해 주시기로 했어요. 증여세가 발생할 것 같은데 어떻게 해야 할까요?”
 
한국에 증여세를 납부해야하고, 증여 받는 금액이 10만 달러를 초과한다면 미국 국세청에 증여 사실을 보고해야 합니다.
 
◇증여세 납부
 
한국의 ‘상속세 및 증여세법’에 따르면 증여를 받는 수증자(질문자)가 비거주자이고, 한국에 있는 재산을 증여 받는다면, 수증자가 한국에 증여세를 납부해야 합니다. 아울러, 증여자(아버지)도 해당 세금에 대해 연대하여 납부할 의무가 있습니다. 참고로, 이와 같은 경우에는 질문자님이 한국에 내야 할 증여세를 아버지께서 대신 내주신다고 해도 대납세금에 대한 추가 증여세 문제는 발생하지 않습니다.
 
◇미국 국세청 보고
 
한편, 질문자님은 미국 시민권자이기 때문에 미국 국세청에 증여사실 보고 의무도 발생할 수 있습니다. 즉, 미국 시민권자인 의뢰인에게 한국에 계신 아버지께서 10만 달러를 초과하는 금액을 의뢰인에게 보냈다면, 대한민국에 증여세를 납부하는 것과 별도로 미국에는 다음 해 4월 15일까지 소득세 신고 시 Form 3520을 미국 국세청에 제출하여 증여사실을 보고해야 합니다.
 
◇한국 증여세 공제 수혜는
 
증여를 할 때 수증자가 한국 세법상 비거주자에 해당하는 경우, 증여세 공제 혜택을 받을 수 없습니다. 즉, 질문자님이 한국 세법상 거주자에 해당한다면 자녀 증여 공제 5000만원을 적용 받을 수 있었으나, 비거주자에 해당하는 것으로 보이기 때문에 공제를 적용 받을 수 없겠습니다.  
 
세금은 개정이 자주 되기에 검색해서 알 수 있는 정보로는 정확성에 대해 한계가 있습니다.
 
그렇기에 현재 나의 상황에 적용할 수 있는 한국 상속세법을 파악하고 절세안을 받기 위해서는 한국 상속·상속 증여세 전문 변호사와의 상담이 필요합니다.
 
한국 상속 정보가 더 필요하시다면 한국 상속 전문 변호사가 집필한 도서 ‘해외거주자를 위한 스마트 상속·증여’를 한 번 읽어보시기를 권해드립니다.
 
▶문의: [e-mail]

법무법인 태승