[부동산 가이드] 리스 비용의 종류

그로스리스, 렌트비에 건물 운영비 포함
공장 창고, 쇼핑센터 매장, 캠 차지 요청

상업용 부동산에서 리스 계약의 성격은 건물 가치에 큰 영향을 미칩니다. 지난번에는 넷 리스(Net Lease)에 대해서 알려 드렸는데, 이번주에는 그로스 리스(Gross Lease)에서 건물 운영 비용이 어떻게 계약되는지 알아보도록 하겠습니다.
 
그로스 리스(Gross Lease)는 건물의 운영 비용을 렌트비에 포함해 하나의 금액으로 청구하는 형태입니다. 그러나 여기에는 몇 가지 변형이 존재합니다.  
 
첫 번째는 모디파이드 그로스 리스(Modified Gross Lease)로 건물주가 계약 당해년도의 운영 예산 비용을 기준으로 렌트 비용을 책정하고, 리스 기간 동안 증가한 운영 비용 (부동산 세금, 보험료, 관리비용 등)의 차액은 입주자의 면적에 따라 분할되어 부담됩니다.  
 
예를 들면 2023년에 리스 계약을 하면 1년간 고정된 렌트비를 지급을 하고, 1년이 지난 2024년 시점에 2023년과 비교하여 부동산 세금이나 보험료, 관리비 등 인상된 차액을 기본 임대료에 더해서 요청합니다. 이 형태는 오피스, 리테일, 인더스트리얼 등 그로스 리스(Gross Lease) 형태로 리스 계약을 할 경우 기본적으로 적용이 되는 경우가 많습니다. 하지만 전문적으로 관리 회사를 통하지 않고 개인적으로 관리하는 건물주의 경우 테넌트에게 추가로 비용을 전가하지 않는 경우도 많습니다.  
 

두 번째는 캠 (CAM: Common Area Maintenance) 차지(Charge) 비용이 있습니다. 이는 주로 인더스트리얼 공장 창고와 쇼핑센터 리테일에 넷 리스(Net Lease)가 아닌 그로스 리스(Gross Lease) 형태로 계약을 할 때 볼 수 있는 비용입니다.  
 
파킹장이나 공동으로 사용하는 복도나 로비, 화장실 등 공용공간을 관리하는데 들어가는 비용들을 입주자들이 나누어 내는 비용을 말합니다.  
 
공용 공간은 입주자가 사용하는 공간이기 때문에 사용 및 관리 비용을 지불해야 하는 것은 당연합니다. 하지만 공용 공간은 상황에 따라 비용이 변동될 수 있는 경우가 많기 때문에 캠 차지를 따로 요청하는 경우가 많습니다.  
 
세 번째로는 티아이(TI· Tenant Improvements)로 새로운 입주자들이 임대한 공간에서 각 테넌트의 성격에 맞게 비즈니스를 시작할 수 있는 상태로 공사하는 것을 말합니다. 이 공사를 통해 건물주도 건물의 가치를 상승시키는 효과가 발생할 수 있기 때문에 건물주가 공사 비용을 일부 혹은 전부를 보전해 주는 경우가 있습니다.  
 
특히 오피스 빌딩이나 쇼핑센터 임대 계약에서 흔히 볼 수 있는 조항으로, 오피스의 경우에는 건물주가 공사를 해주는 경우가 많고, 쇼핑센터 리테일의 경우 테넌트가 공사를 하고 난 후에 건물주가 확인하고 약속된 비용만큼을 보전해 주는 경우가 많습니다. 임대 계약을 할 때, 렌트비와 프리 렌트, TI는 맞물려서 고려되는 요소인 것을 이해하고 임대 협상에 접근하면 원하는 결과를 얻으실 수 있습니다.  
 
건물주는 리스 계약의 세부사항을 면밀히 검토하고, 잠재적인 비용 부담을 예측하는 데 주의를 기울여야 합니다. 리스 형태, 비용 분담 조항, 그리고 시장 동향을 정확히 이해하는 것이 중요합니다. 이러한 이해는 건물주가 보다 현명한 투자 결정을 내리는 데 도움이 될 것입니다.
 
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브랜트 구 / CBRE KOREA DESK