[부동산 이야기] 부동산 소유권 보유법 TIC

소유 지분 자유롭게 지정·양도 가능
케이스마다 달라 전문가 상의 필요

부동산 구매 시에 혼자서 소유한다면 형식은 매우 간단하다. 팔 때도 스스로 결정하고 사인하면 그만이다. 하지만 두 명 이상이 보유하게 된다면 어떤 형식의 소유권을 택할지 신중히 알아보고 본인에게 맞는 것을 결정해야 한다.  
 
최근 어떤 손님과 상담을 해드리는 과정에서 보니 렌탈 프로퍼티인데 부모님과 두 아들이 각각 43%씩의 지분과 7%씩의 지분으로 나눠서 TIC(Tenancy In Common)로 소유하고 있었다. 그런데 문제는 부모님 중 한 분이 돌아가신 것. 이 경우 돌아가신 분이 소유하고 있던 43%는 어찌 될까? 상속 재판(Probate Court)을 거쳐야 한다. 수개월에 걸친 절차를 거쳐서 변호사비, 그 외의 서류와 조사 등 발생한 비용, 시간과 에너지를 들이고 판매 후 남은 지분을 상속인에게 결과대로 나눠주게 된다. 또 이렇게 오랜 시간이 걸리니 리스팅 가격도 좀 더 낮게 책정이 되는 경우가 빈번하다. 바이어들이 이런 오랜 대기 기간을 기다리게 하려면 그럴 수밖에 없는 까닭이다.  
 
TIC는 그렇다면 안 좋은 형식의 소유권인가? 그렇지 않다. TIC의 가장 큰 장점은 소유 지분을 자유롭게 지정할 수 있다는 점이다. 가령 3명이 소유권을 갖는데 한 명은 45%, 다른 한 명은 38% 그리고 나머지 한 명은 17% 이런 식으로 100%의 소유권을 맘대로 나눌 수 있다. 반면 다른 소유권 형식 중 하나인 JT(Joint Tenancy)로 간다면 1/3씩 무조건 똑같은 지분으로 분배가 되어야만 한다.  
 
부부가 공유하는 커뮤니티 프로퍼티의 형식일 경우도 무조건 50:50으로 지분은 동일하게만 허용이 된다. 이렇다 보니 TIC는 주로 함께 공동 투자를 하는 경우인데 투자하는 액수가 각각 다를 경우가 많다. 가령 A가 70%, B가 30%를 TIC로 소유권을 가졌다고 치자. 만일 훗날 B가 자기 지분을 가령 C에게 20% 팔고 D에게 10% 팔아서 이 투자에서 나가겠다고 결정하면 소유권은 A의 70%와 C의 20%, D의 10% 이렇게 바뀌게 되겠다.  
 

만일 B가 사망했다면 그가 소유했던 30%는 아까 말한 대로 상속법원을 통해 상속인에게 부여된다. 이때 A가 설사 상속인 자격이라고 해도 자동으로 소유권이 100% A에게 넘겨지는 것이 아니다. 만일 B가 C에게 채무를 지게 되었다면 채권자 C는 B의 지분 30%에 대해서만 법원에 소송을 걸어 강제 집행 매매를 요구할 수 있고 만일 승소하게 되면 A는 그대로 70%, 그리고 C가 B를 대신하여 나머지 30%의 소유권을 갖게 되는 것. 그러므로 소유지분을 자유롭게 지정할 수 있고 본인의 소유지분을 자유롭게 양도할 수 있다는 점들이 바로 이 TIC의 장점이다.  
 
하지만 단점은 소유지분을 자동으로 상속되게 할 수는 없다는 것이니 만일 본인이 TIC 형식의 소유권을 갖고 있다면 사망 전에 미리 상속하여 넘겨주면 좋겠다. 이러한 특성을 잘 파악하지 못한 상태에서 소유자가 사망할 경우 위에서 언급한 것처럼 복잡한 절차와 경비가 발생하는 불편함이 있을 수 있음을 미리 양지하시면 좋겠다. 여기서 드리는 설명은 일반적인 부분에 대해 기본적인 상식 정도로 알고 있으면 좋을 정도이고 사실 소유권은 매우 복잡하고 민감한 이슈일 수 있으므로 법률 전문가와 상의하시기를 권해 드린다.
 
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윤 김 / 네오집스 부동산 브로커