[부동산 가이드] 리스의 성립 요건들 <1>

건물주·회사·테넌트·회사명 이름 명시
리스계약 부동산 건물과 공간 묘사

리스 계약이 법적인 효력을 발생하기 위해서 필요한 요소들이 있다.  
 
법률적으로 계약이 성립되고 효력이 발생하는 데 필요한 요건들이 있는데, 리스 계약에서도 요구되는 요건들이 포함되면 법적으로 보호를 받을 수 있다.  
 
인터넷에서 찾을 수 있는 간단한 리스 계약서는 2~3페이지 정도가 되는 것도 있지만, 부동산 전문가 혹은 변호사가 작성하는 리스 계약서는 많게는 100페이지가 넘는 경우도 있다.  
 
건물주와 테넌트 사이 책임과 책무를 얼마나 세분화해서 서술해 놨는지에 따라 페이지 수가 많아지는데, 이렇게 페이지 수가 많고 복잡한 법적 용어들이 많이 명시되어 있다고 해도 리스 계약에 대한 법적인 효력을 발생시키는 요건들은 대략 여섯 가지로 나누어진다.  
 

이번 주와 다음 주에는 이 요건들에 대해서 알아보려고 한다.  
 
첫째 건물주의 이름 또는 회사의 이름과 테넌트의 이름 또는 회사명이 명시가 되어야 한다. 건물주는 테넌트의 회사이름이 실제로 존재하는 회사인지를 확인해야 하고, 회사의 재무 상태와 자산 등 크레딧을 확인해야 한다. 테넌트가 개인 명의일 경우에도 크레딧 리포트와 신분증, 은행 명세서, 그리고 세금 보고서 등을 통해 테넌트의 크레딧을 확인해야 한다.  
 
크레딧이 좋은 회사일 경우 개인 보증이 생략되는 경우가 많이 있지만, 그렇지 못한 경우는 대부분 회사의 대표자 중 한 명이 개인보증을 서야 하는 경우가 많다. 이럴 경우 리스 계약서의 테넌트의 이름에 회사명과 함께 개인 이름이 함께 올라간다.  
 
반대로 건물주의 크레딧 혹은 건물의 재정이 좋지 못한 경우, 크레딧이 좋은 테넌트가 건물주에게 본인들의 리스 계약을 보호받을 수 있도록 SNDA를 요청하는 경우가 있다. 이 부분은 일반적이지 않기 때문에 나중에 소개하는 시간을 갖도록 하겠다.    
 
둘째는 리스 계약이 되는 해당 부동산 건물과 공간에 대한 설명과 묘사가 있어야 한다. 대부분 해당 부동산에 대한 주소와 등기가 되어있는 타이틀에 명시되어 있는 건물 및 대지의 크기 및 건물의 경계선 등이 명시되어야 하고, 건물의 통상적인 이름이 있다면 이 부분도 표시되어 진다.  
 
무엇보다 테넌트와 계약하는 공간의 크기와 위치가 명시되어야 한다. 공간 사이즈와 관련해 계약상의 면적과 실제 사용 가능한 면적이 다를 때도 잦다. 건물을 전체 임대할 경우보다 건물의 부분 임대가 이루어질 때 면적이 정확하지 않을 때가 많은데, 이는 실제 사용하는 면적과 공용 면적의 일부분을 포함해 계산되는 경우가 있기 때문이다.  
 
종종 면적과 관련해 문제가 발생한 경우가 있는데 아래 예를 들어 보겠다.  
 
한 테넌트가 2만 스퀘어피트의 창고 공간을 리스했는데 계약 당시의 렌트는 스퀘어 피트당 1달러였다. 리스 계약 중 테넌트가 내부 공사를 하게 되었고, 그 공사를 하던 업체를 통해 측정한 내부 실측 사이즈가 2만이 아닌 1만9000스퀘어 피트가 나왔다.  
 
테넌트는 입주한 지 2년이 지난 상황이고 지난 2년 동안 1000 스퀘어피트에 대한 렌트비 2만4000달러를 더 부담한 것에 대해 반환을 요구했다. 이런 경우에는 과연 누가 책임을 져야 할까.  리스 계약서가 어떻게 작성이 되었는지에 따라 다르다. 리스 계약서에 건물주가 알고 있는 사이즈가 정확하지 않기 때문에 테넌트가 확인을 직접 했다는 문구가 있고, 사이즈도 정확하게 명시하지 않고 대략 20000 스퀘어피트라고 적는 경우라면 건물주 측에서는 아무런 잘못이 없다. 따라서 리스 계약을 맺기 전에 내부 면적이 의심스럽다면 테넌트가 측정해 보는 것도 추천하는 방법이다.    
 
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브랜트 구 / CBRE KOREA DESK