LA·OC 상업용 부동산 부실 터질라 우려 확산

올해 대출 만기 210억불 규모
팬데믹 공실률 급증 부실 증가
60% 채무불이행 위험상태 진입

LA와 오렌지카운티의 상업용 부동산 대출 부채 만기가 다가오면서 연체율이 높아질 경우 대출 부실로 상업용 부동산발 위기가 현실화될 수 있다는 우려가 커지고 있다.  
 
부동산 매체 더리얼딜은 투자조사기관 모닝스타의 크레딧 어날리스틱 데이터를 인용해 올해 LA와 오렌지카운티 부동산 시장이 210억 달러 규모의 상업용 모기지담보증권(CMBS)과 대출채권담보증권(CLO) 대출 만기로 위기에 직면해 있다고 10일 보도했다.  
 
올해 만기가 되는 CMBS 및 CLO 대출 중 거의 60%가 금융당국의 감시 목록에 올라가 있는데 이는 채무불이행이 예상되거나 발생했음을 나타낸다. 또 약 2억5000만 달러 상당의 대출이 만기일이 되기 전에 연체된 것으로 전해졌다.
 
팬데믹으로 재택근무가 확산하면서 가장 큰 타격을 입은 상업용 부동산은 사무실로 수요가 줄면서 공실률이 급증하고 대출 부실이 증가하기 시작했다.  
 

무디스 인베스터에 따르면 지난해 11월 CMBS 오피스 대출 연체율은 5년 만에 최고치를 기록했다. 지난 3일 마켓워치는 무디스 CMBS 데이터를 인용해 60일 이상 연체된 오피스 대출 비율은 지난 10월 5.14%에서 11월 5.28%로 높아졌다고 밝혔다.  
 
상업용 부동산 대출 부실 사태는 연방준비제도(Fed·연준)의 제로 금리 정책 시행의 영향도 크다. 지난 2020년과 2021년 연준이 기준금리를 0%에 가깝게 유지하기로 결정하면서 많은 차용인이 상업용 부동산을 재융자하기 위해 자본 시장으로 몰려들었다. 이때 대출 중 상당수는 지난해 만기가 되었거나 올해 만기가 될 예정이지만 이자율 환경은 그때와 달라졌다. 기준 금리가 5.25~5.5%로 치솟자 상업용 부동산 대출 금리는 두 배로 뛰었지만 상업용 부동산 가치는 급락했다. 상업용 부동산 담보 대출은 만기에 원금을 한 번에 갚는 만기일시상환 방식이 약 80%를 차지해 부동산 가치가 떨어져 건물을 팔아도 대출금을 갚기 힘들고, 고금리에 재융자를 받기도 쉽지 않은 상황이다.  
 
더리얼딜에 따르면 거대 자산운용사인 블랙스톤도 올해 남가주 부동산의 최대 10개 CMBS 거래 중 6개 차용자로 대출 규모는 약 27억 달러다. 만기는 오는 8월로 금융당국의 감시 목록에 올라와 있다.  
 
LA 다운타운에 있는 두 개 오피스타워도 올해 만료된다. 라이징 리얼티의 원 캘리포니아 프라자에 묶인 3억 달러는 오는 11월 만기 되고 브룩필드의 뱅크오브아메리카 프라자의 3억7700만 달러도 오는 9월 만기를 앞두고 있다.  
 
고금리 여파로 연체율은 올해 더 오를 것이라는 전망도 쏟아지고 있다.  
 
대런 휠러 CMBS 수석 연구원은 “과거 저금리에 자금 조달을 했던 차입자 및 투자자들이 높은 금리로 상환하는 상황에 직면하면서 향후 수개월 동안 연체율이 더 오를 것”이라고 내다봤다.
 
단 올해 상업용 부동산 시장은 연방준비제도의 기준금리 결정과 경제 상황에 달려있다고 덧붙였다.  
 
모기지은행협회에 따르면 올해 만기 도래하는 상업용 부동산 부채는 약 1조2000억 달러에 달한다. 지난해 12월 금융감독국은 상업용 부동산이 올해 금융 시스템에 가장 큰 위협이 될 것이라고 우려한 바 있다.

이은영 기자 [e-mail]