[에이전트 노트] 2024년 부동산 시장 전망

매물 부족으로 3월까지 집값 하락 힘들 것
5%대 이자율 진입하면 부동산 시장 회복

새해 2024년 갑진년은 ‘푸른 용의 해 - 청룡의 해’라고 하는데, 용은 12간지 중 유일하게 실존 동물이 아닌 상상 속에 존재하는 동물로 동양에서는 왕이나 황제를 상징하는 영물이며 큰 행운과 재물, 영험함과 용맹함을 나타내는 상징으로 널리 알려져 있다.  
 
이렇게 영험한 기운과 능력을 갖춘 용이 여의주를 물고 하늘로 솟아오르는 청룡의 기운으로 올 한해 경기불황과 경기침체를 모두 극복하고 승리하는 한 해가 되길 소망한다.  
 
지난 2023년 부동산 시장의 가장 큰 특징을 꼽으면 무엇보다 모기지 이자율 상승에도 불구하고 거주용 부동산 가격이 하락하지 않은 것이다.
 
특히 8%대까지 급격히 상승한 모기지 이자율의 영향으로 시장 전체가 꽁꽁 얼어붙으며 부동산 거래 자체가 사상 최소치로 감소했는데도 불구하고 시장 내 매물은 증가하지 않고 있다.
 

그러나 상업용 부동산의 상황은 많이 달랐다. 대부분의 상업용 부동산은 60% 이상의 다운페이먼트 없이는 현재 수익만으론 재산세를 포함한 각종 비용과 모기지 페이먼트를 감당할 수 없는 상황으로 실질적으로 융자를 통한 부동산 거래는 사실상 불가해졌다고 볼 수 있다.
 
상업용 부동산 시장 내 매물은 많이 증가해서 이미 거래 건수 대비 6개월 치 이상의 재고가 유지되고 있으며 매매도 현격히 감소한 상황이다.
 
지난해 LA 카운티 내 전체 상업용 부동산 거래는 고작 4665건으로 LA 카운티 내 거주용 부동산 거래 4만7332건에 비교해 볼 때 10분의 1수준이다. 지난 한 해 모기지 이자율 상승에 영향으로 거주용 부동산 거래가 반 토막 난 것을 고려한다면 평상시 상업용 부동산 거래의 20분의 1 수준으로 내려앉았다고 봐야 할 것이다.
 
그렇다면 새해인 2024년 부동산 시장은 어떻게 변화할 것인가. 올해 부동산 시장을 바라본 필자의 의견은 이렇다.
 
지난해 후반기 7.5~8%대를 유지하던 30년 모기지 이자율이 최근 7주 연속 하락하여 현재 6.95%까지 하락하며 6%대 진입에 성공했고 셀러가 다소 불리한 비수기 마켓 상황인데도 불구하고 올해 3월까지 집값 하락은 예상하기 어려울 것으로 판단된다. 매물 부족이 심화한 상황에서 주택가격 하락을 기대하긴 힘들기 때문이다.
 
다만 6%에 진입한 이자율 영향으로 바이어들의 구매 욕구를 자극하며 꽁꽁 얼어붙었던 부동산 시장은 거래량이 소폭 증가하면서 해빙의 분위기가 조성될 것으로 예상한다.
 
이처럼 올해 부동산 시장은 이자율 하락세가 좌지우지할 것으로 예상하며 많은 전문가가 빠르면 전반기 이후, 늦어도 올해 말경엔 5.5%대까지의 하락을 예상하나 실제 이자율 하락세가 어떤 그래프를 그려내는가에 따라 부동산 시장이 요동칠 수도 있는 상황이다. 만약 올해 초 이자율이 급격히 하락하거나 올해 전반기 안에 이자율 5%대 진입이 성공한다면 내 집 마련을 미뤄왔던 바이어들이 대거 다시 부동산 구매경쟁으로 몰리면서 부동산 시장은 급격히 회복될 것이다.
 
그러나 예상과 달리 이자율이 장기간 7%대를 유지하거나 상승세가 다시 이어진다면 올해 부동산 시장은 지난해와 비교도 안 될 정도의 침체기를 겪게 될 것이며 특히 상업용 부동산 가격은 급락할 가능성이 높아질 것이다. 이자율 하락 없이 부동산 시장의 정상화를 기대하긴 힘들 것이다.
 
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전홍철 WIN Realty & Properties