[투자의 경제학] 상업용 부동산

은행 자산 중 25% 상업용 부동산 대출
2분기 사무실 공실률 30년만 최고 기록

국가기관은 아니지만 명망 높은 비영리 경제연구조직 전미경제연구소(NBER)에 따르면 미 은행들의 자산 구조 중 25% 정도가 상업용 부동산 대출이라고 한다.  
 
NBER은 금리 인상과 하이브리드 및 원격 근무와 대면 근무의 혼합 등으로 인한 상업용 부동산 가치 하락으로 전체 상업용 부동산 대출 중 14% 특히 사무실 건물 대출 중 44%가 현 부동산 가치보다 대출이 더 많은 상황이라고 한다.  
 
증권 매체 마켓워치에 따르면 1조 달러 이상의 상업용 부동산 대출이 2024-25년에 만기 된다고 하는데 2024년 만기 되는 대출 중 77% 정도는 재융자가 가능할 것으로 뱅크오브아메리카 분석가는 예측한다.  
 
이는 최근 큰 폭으로 하락한 10년 만기 국채 이자율의 영향이 큰 것으로 해석된다. 9월에만 해도 뱅크오브아메리카 측에서는 2024년 만기가 도래한 대출건 중 65% 정도만이 재융자가 가능할 것으로 전망했다. 10월 중 5% 정도 하던 10년 만기 국채 이자율이 4% 아래로 하락하며 부동산 대출 금리를 같이 끌어내린 결과다.  
 

세부적으로 들어가면 모든 상업용 부동산 상황이 나쁜 것은 아니다. 금리 인상으로 인한 이자 부담은 모두에게 적용되겠으나 유독 사무실 건물이 직격탄을 맞은 것은 펜대믹으로 원격 근무에 익숙해진 기업들과 직원들이 사무실로 돌아오지 않고 있기 때문이다.  
 
상업용 부동산 업체 CBRE 자료에 따르면 사무실 공실률은 지난 2분기에 30년 만에 최고치인 18.2%에 달한다고 한다. 이런 이유로 사무실 건물의 가치가 2025년까지 35% 하락할 수 있으며 회복하는 시기도 2040년 정도로 내다봤다.  
 
높아진 금리에서 오는 충격은 같으나 사무실과는 달리 다른 분야의 상업용 부동산은 수요 감소에 따른 피해는 크지 않은 것으로 보인다. CBRE 자료에 따른 소매업체 관련 부동산 공실률은 4.8%, 창고 건물을 포함한 산업용 부동산 공실률도 4.9% 정도로 나타났다.  
 
임대아파트 쪽도 렌트비 상승 폭은 둔화하고 있으나 지난 11월 렌트 상승률이 전년 대비 3.3% 오른 것으로 보아 시장 상태는 양호한 것으로 보인다.  
 
연준(Fed)에 대한 증권가의 관심은 금리 인하를 언제부터 시작할 것인가에 있는 것으로 보인다. 상업용 부동산 대출의 부실함은 은행들의 위기로 연결될 수 있기 때문에 NBER의 분석에서 나타난 은행들의 취약점이 실질적인 위기로 닥치기 전에 연준이 먼저 행동하지 않을까 하는 예측을 해본다.
 
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김세주 / Kadence Advisors, LLC