[부동산 가이드] 2024년 상업용 부동산

재택근무로 오피스 부동산 고전 지속
쇼핑센터 등 리테일 부동산도 하락

팬데믹을 거쳐오면서 가장 큰 타격을 보았던 상업용 부동산의 회복이 더디다. 오피스용 부동산의 경우 침체가 더 심하다. 최근 챕터11 파산 신청을 한 오피스 공유 회사인 위워크(WeWork)의 몰락이 대표적 예이다. 이 회사의 80% 지분을 가진 일본의 테크 롤러지 회사인 소프트뱅크가 3분기에만 62억 달러 손실을 보았다.  
 
상업용 부동산 브로커 회사인 CBRE에 따르면 내년 오피스 부동산의 가치가 40% 떨어진다고 예상했다. 아파트 같은 다주택 부동산은 28%, 쇼핑센터 같은 리테일 부동산은 23% 떨어지고 창고 및 인더스트리얼 부동산 가치는 10% 조정이 될 것이라 전망했다. 가장 근본적인 이유는 팬데믹이 끝났는데도 공실률이 떨어지지 않고 갑작스럽게 닥친 인플레이션과 이에 따른 이자율 상승이 상업용 부동산의 발목을 잡고 있기 때문이다. 현 상업용 부동산 동향을 살피면서 어떻게 투자할지 알아보자.
 
첫째, 오피스 부동산 시장의 회복은 더 늦어질 전망이다. 커뮤니케이션 기술이 발달함으로 재택근무 같은 대체 공간이 기존의 오피스 공간을 대신하는 문화가 점점 거세질 것이다. 위워크(WeWork) 예에서 보듯이, 공유 오피스 공간 수요는 줄어들 것이고 메트로폴리탄 대도시 내 빈 오피스 건물들을 보는 풍경이 익숙해질 수도 있다. 특히 고금리로 인해 재융자가 어려워지고 리노베이션이 어려워지는 악순환으로 인해 리노베이션이션이 필요한 B급, C급 오피스 빌딩의 공실률은 더 높아질 것으로 예상한다. 다만 대도시에 있는 A급 오피스 빌딩은 꾸준히 인기를 얻을 것이다. 오피스 빌딩을 개조하여 주거용 콘도로 변경하는 케이스가 점점 많아지는 것이 이런 추세를 여실히 보여 주고 있다.  
 
둘째, 주거용 다주택 부동산의 가치도 작년보다 많이 떨어졌다. 팬데믹 중에도 가파르게 오른 렌트비로 인해 대도시의 주거비용이 인컴의 50%를 상회했다. 최근 인플레이션과 맞물려 생활고에 시달린 테넌트들이 주거 비용이 낮은  교외의 타지역이나 타주로 떠나는 경우가 많아지고 있다. 이와 더불어 이자율이 올라 모기지 비용이 비싸지고 몇 년 사이 보험비용이 거의 2배 이상 오르는 탓에 부동산 가격이 25% 이상 내려갔다. 따라서 주거용 다주택 부동산의 가치는 지역에 따라 많은 편차가 있었다. 특히 저평가된 인랜드 지역의 부동산이 많이 상승했다. 인랜드의 경우 큰 회사들이 들어와 일자리가 늘고 비교적 저렴한 주거비로 인해 최근 3년 사이 주거용 부동산 가치가 가장 많이 올라간 지역이 되었다.
 

셋째, 대형 쇼핑센터를 포함한 리테일 부동산 가치도 역시 23% 이상 떨어질 것으로 예상한다. 내년 경기 하락을 점치고 있기 때문에 소비가 살아나지 않는 한 렌트비가 비싼 대형 쇼핑몰을 포함한 리테일 부동산의 공실률이 떨어지지 않을 것이라 예상한다. 하지만 창고 및 인더스트리얼 부동산의 경우 매물이 매우 부족하기 때문에 하락 폭이 다른 부동산보다 낮아 약 10%로 비교적 적을 것으로 예상한다.  
 
2024년에는 상업용 부동산 시장에 많은 도전이 있다. 투자 시 전문가와 충분한 상담을 한 후 투자하시길 바란다.
 
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이상규 / 뉴스타부동산 발렌시아 명예부회장