[부동산 이야기] 부동산 시장 현황

실거주자와 투자자 경쟁 주택 가격 상승
외곽 은퇴단지·인랜드 바이어 수요 급증

현재 주택시장은 거래량 하락과 한 자릿수 가격 상승과 렌트비도 거의 변화 없는 상태를 몇 달째 유지 중이다. 모기지 이자율의 상승세로 8%대를 유지하면서 융자 승인이 어려운 바이어들이 시장이탈을 가속화 하고 있다. 상대적으로 이자가 적은 변동 이자율로 융자 승인을 시도하거나 구매를 포기하는 바이어들도 늘고 있다.  
 
팬데믹후 남가주 주택시장은 거래량이 차츰 줄어드는 상황에서 실거주자와 투자가가 경쟁하며 주택가격이 상승하는 기형적인 형태를 유지하고 있다.  
 
일반 경제 상황도 나빠지고 있는데 특히 올해 들어 회사들의 파산이 늘어나고 있고 현재까지 대략 516개의 회사가 파산했고 그중 62개가 9월에 집중됐다.  
 
이에 따라 여러 가지 이유로 앞으로 1~2년간은 본격적인 해고의 바람이 일어날 가능성이 커지고 있다. 모닝 스타에 따르면 2, 3분기 커머셜 융자 중 거의 80억 달러가 상한 기한에 도달한 것으로 알려졌다.  
 

아파트 경우에도 최근 수년간 렌트비 상승세와 낮은 공실률로 호황을 누려왔으나 상대적으로 여유가 있는 전문 투자가들조차도 현재의 고금리에 신규 투자를 꺼리면서 거래량이 하락하고 있다. LA를 중심으로 친테넌트적인 조치에 반발하는 아파트소유주협회를 중심으로 특히 렌트 인상 금지 건에 관한 소송이 진행 중이다.  
 
내년 선거에서도 기존 프로포지션 13 재산세 혜택을 단계별로 없애기 위한 법적인 조처들을 포함한 일련 부동산 보유 관련 세제의 인상이 다시 시도될 가능성이 커지고 있다. 결국 이러한 일련의 상황들과 더불어 앞으로 부동산 관련 소송 급증이 예상된다. 주택 포함 부동산 관련 보험 인상과 메이저 보험사들의 주택 관련 위험도 증가 지역에 대한 신규가입 제한과 시장철수를 발표하면서 주 정부와 여러 이해관계 자간의 보험사와의 협상들이 현재 진행 중인 것으로 보인다.  
 
몇 달 전 언론보도에 따르면 현재 LA지역 경우 중단되었던 많은 퇴거 소송들이 진행되고 있고 이 중 연체의 많은 부분이 고급아파트에 집중된 것으로 나타나고 있다.  
 
앞으로 일반 테넌트들이 실질적으로 페이먼트 디폴트 상황이 본격적으로 시작될 경우 아파트 투자자들의 손실이 본격화할 가능성이 커지고 있다.  
 
현재 자영업자들을 포함한 현 주택소유주 중 이미 주택의 에퀴티를 이용한 융자 액수가 약 30조 달러에 달하고 있어 주택모기지상환 불능 상황을 만들 가능성을 높여주고 있다. 최근 한 달간 상황을 보면 외곽 은퇴단지나 가격이 저렴한 인랜드 지역 경우 단독주택을 중심으로 수요가 몰리고 있다. 단기적인 플리핑이나 기존 주택을 처분하고 주택을 사려는 실거주자들의 수요가 몰리면서 최소 5만에서 10만불까지 가격이 급등하는 지역들도 나타나고 있다.  
 
주택 에퀴티를 이용한 융자 규모가 늘어나는 것은 좋은 선택은 아니지만, 크레딧 카드나 기타 은행권의 각종 스몰 비즈니스에 대한 대출이 어렵고 여유자금의 확보가 어려운 상태가 지속한다면 차라리 복수 주택을 보유한 경우 특히 HOA 비용이 비싼 콘도나 타운홈 매매를 적극적으로 고려해 봐야 한다고 생각한다.  
 
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곽재혁 / 퍼스트팀 부동산