[부동산 이야기] 임대 부동산 구매자들의 흔한 실수

기술적 분석보다 투자 철학 정립 우선돼야
매입 후 효율적 관리, 투자 성공·수익성 좌우

최근 한 유명 테크 기업에 재직 중인 바이어와 함께 인컴 프로퍼티 투자를 위해 많은 시간과 노력을 들였다. 바이어는 해박한 부동산 지식을 강조하며 물건들을 보고 판단하는 단계로 곧장 들어갔으나 결과는 인컴 프로퍼티 구매를 포기하고 일반 하우스 구매로 선회했던 일화가 있다. 본인이 생각했던 것과 다르게 수익을 거두기 위한 인고의 시간과 노력 그리고 사후 관리가 들어간다는 이유에서였다.  
 
인컴 프로퍼티 거래 진행 시 펀딩이 되지 않아 최종 거래가 안 되는 경우는 생각보다 적고 오히려 위 사례처럼 부동산 지식과 수지타산에 해박한 바이어들이 인컴 프로퍼티 구매를 마지막에 포기하는 경우는 생각보다 많이 일어난다. 그렇다면 위 바이어의 문제는 무엇이었을까?
 
결론부터 말하자면, 바이어로서 가장 먼저 준비해야 하는 것은 1. 정확한 투자 목표 설정 2. 매입 후 관리 방식 결정 같은 지극히 기본적인 투자 철학 정립이다. 많은 바이어가 흔히 하는 실수는 전문가들이 준비하는 기술적 영역 -자본환원율(Capitalization Rate), 순영업소득(Net Operating Income), 비용(Expense) 분석 그리고 자산 상태, 등기 및 임대 상황 등을 분석하기 위한 준비만 해온다는 것이다.  
 
이는 별반 도움이 되지 않는데 이유는 첫째, 일반 바이어들은 전문가의 노하우 및 네트워크 그리고 집단 지성을 따라올 수 없고(전문가를 믿지 못하면 혼자 하는 편이 낫다) 둘째, 투자에 대한 기본 철학이 정립되지 않은 바이어는 실제 인컴 프로퍼티 구매 후 따르는 본인 몫의 과업과 미래 불확실성에 대한 부담을 이기지 못하는 경우가 허다하기 때문이다.  
 

따라서 바이어가 인컴 프로퍼티를 구매하기 위해 가장 우선 고려해야 할 것은 기술적 지식이 아닌 본인 투자에 대한 철학이며 간략하게 두 가지만 강조하고자 한다.  
 
첫째, 정확한 투자 목표를 설정해야 한다. 인컴 프로퍼티의 투자 목적은 크게는 두 가지다. 당신의 목표가 월수입을 늘리는 것인지 혹은 장기적인 자산 가치 증가를 추구하는 것인지, 둘 중 어느 쪽에 무게를 더 둘 것인지 선택해야 한다. 월수입이냐 장기적 가치 증가냐 어느 쪽에 무게를 두느냐에 따라 투자 대상의 지역, 유형, 그리고 나아가 금융계획까지 수립할 수 있다. 투자 목표 설정이 한편으로 쉬워 보이지만, 생각보다 많은 부분을 고려해야 한다. 현재 수입과 미래 수입까지 예측하는 것은 물론 부동산도 일종의 상품이기 때문에 내가 외적으로 선호하는 지역과 건물의 형태까지 고려돼야 하기 때문이다.  
 
둘째, 매입 후 관리 방식의 결정이다. 관리 방식은 크게 두 가지다. 직접 관리할 것인지 혹은 관리 회사에 맡길 것인지 선택해야 한다. 인컴 프로퍼티의 건물 관리는 투자 성공과 수익성에 매우 중요한 역할을 한다. 특히 재산관리, 규정준수, 세입자 심사 관리, 긴급 대응, 재무 관리 등 종합적 관리가 투자의 장기적 성공을 보장하기 때문에 매수 전 꼭 관리 방식을 결정하고 인컴 프로퍼티 쇼핑을 해야 바이어가 선택한 방식에 맞는 프로퍼티를 선택할 수 있다.  
 
분립도생(本立道生), 기본이 서야 나아갈 길이 선다는 사자성어가 있다. 부동산, 그 중 특히 인컴 프로퍼티는 더욱이 바이어의 기본적 투자 철학, 기본이 서야 좋은 딜 나아가 투자 성공의 열매를 맺을 수 있다.
 
▶문의: [phone] 

제이든 모 / eXp 부동산 리얼터