[부동산 투자] 부동산 거래 시 발생할 수 있는 분쟁

불법 증축 의심될 경우 등기 서류 확인
경매·차압 매물은 기존 채무·담보 주의

부동산 거래에서 많은 분이 걱정하는 것이 ‘내가 구매하는 부동산에 어떠한 문제가 있지는 않을까?’라는 고민일 것입니다. 이러한 문제를 해결하는 방법으로 타이틀 인슈어런스(Title Insurance)라는 제도가 운용되고 있지만 몇몇 문제는 그럼에도 주의가 필요합니다.
 
가장 흔하고 많이 접하는 문제는 건물의 실제 면적과 등기된 면적이 다른 경우입니다. 건물의 면적이 다르게 등록된 이유는 대부분 전 소유주 또는 등기 사무소의 실수로 실제 건물 면적과 다르게 기록되는 것이 대부분입니다. 이러한 문제를 가장 확실하게 해결하는 방법은 시청 또는 카운티 사무실에 직접 방문해서 관련 부서의 서류를 확인하는 것입니다. 오래된 건물이나 불법 증축이 의심될 경우 위에 말씀드린 절차를 꼭 수행하시는 것이 좋습니다. 건물의 면적을 등록하는 방법은 퍼밋을 확인하고 이를 바탕으로 카운티 등기소에 신고하는 것으로 이루어집니다. 이때 건물주 또는 직원의 실수가 나올 수 있기 때문에 관련 서류를 처음부터 꼼꼼히 확인하는 것이 이러한 문제를 예방하는 가장 확실한 방법이라 할 수 있습니다.
 
지역권(Easement) 관련 문제도 종종 접할 수 있는 대표적인 부동산 소유권 분쟁이라 할 수 있습니다. 지역권은 부동산 소유권의 일부를 공동으로 사용할 수 있도록 소유주들의 합의로 이루어지는 것을 뜻합니다. 예를 들어 건물과 건물 사이의 공간을 공동으로 자동차가 주차를 위해 왕래할 수 있는 것에 대해 해당 건물주들의 합의를 증서에 명시 하는 것으로 서로의 합의를 보장하는 것입니다. 하지만 문서화되어 있지 않고 오랜 시간 서로 간의 암묵적인 합의로 이루어지다가 소유주가 바뀌는 경우, 분쟁의 소지가 생길 수도 있습니다. 이는 생각보다 여러 가지 다양한 방법과 형태를 나타낼 수 있으므로 부동산 매매 시 주의 깊게 살펴보아야 할 대상입니다.
 
상업용 부동산의 경우 토지 오염에 관한 분쟁도 심심찮게 나 올 수 있는 문제입니다. 사업용 부동산의 매매 절차에 토지오염에 관한 조사를 은행에서 필수로 요구하기 때문에 매번 소유권이 바뀔 때마다 새롭게 조사를 합니다. 이때 문제가 발견되면 그 이전의 소유주 또한 공동의 책임이 요구되기 때문에 좀 더 주의 깊게 살펴서 매매를 결정하여야 합니다.
 

부동산 매매 절차가 끝난 후 갑자기 부동산에 담보 문제가 발생하는 것도 주의를 필요로 하는문제입니다. 전 주인의 채무 문제가 매매 이후에 발생하는 것은 대부분 타이틀 인슈어런스에서 보호받을 수 있는 문제이지만 세금이나 기타 정부와 관련된 채무문제는 해결하는 데 좀 더 복잡할 수 있으므로 경매나 은행 차압 매물을 살 경우 좀 더 세심한 주의를 기울여야 합니다.
 
이 외에도 여러 소유권 분쟁이 있을 수 있습니다. 불법 상속, 자격이 안 되는 셀러의 소유권 이전문제, 이혼 소송 중 불법적인 소유권 이전 문제 등입니다. 이러한 대부분의 문제는 타이틀 인슈어런스를 통해 보상받을 수 있지만,가장 빠르고 확실한 방법은  문제가 일어나기 전에 거래 시 모든 문제를 꼼꼼히 따지고 확인하는 것이 무엇보다 중요하겠습니다.
 
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조진욱 / 드림부동산 부사장