[부동산 가이드] 부동산 리얼 워치

투자자 주택시장 둔화 때 오히려 구입
다운사이징 후 작은 집 현금 구입 인기

현재 다가구를 중심으로 신규 주택공급이 크게 늘었지만, 전체 주택 재고 중 80%를 차지하는 기존 주택공급이 감소하면서 주택 재고는 사상 최저치로 하락했다.  
 
주요 도시 렌트비가 전년 동기 대비 떨어졌지만, 하락 폭이 매우 적은 것으로 나타났다. 지난해부터 렌트비의 선행 지표인 주택 가격이 하락하면서 임대료 역시 떨어질 것이라는 기대감이 컸는데 떨어지는 폭이 크지 않은 수준이다.  
 
도시별로 차이는 큰 편이다. LA와 샌프란시스코는 가구 수입의 3분의 1, 심지어 2분의 1에 육박하는 비용을 렌트비에 쏟아붓고 있는 등 세입자의 재정 부담이 심각하다.  
 
집값이 비싸다고 못 샀던 바이어들은 또 금리가 높다고 기다리고 있는 상태다. 그러니 렌트비는 떨어질 일이 없다.  
 

바이어는 집값이 비싸다고 말하고, 주택소유주는 이사 갈 매물이 없고 현재 모기지 이자율도 매우 낮은 상태다. OC 경우는 현재 마켓에 나와 있는 집의 물량보다 3배는 더 나와야 해소가 될 것 같다.  
 
부동산으로 렌트 수익을 만들고 다운사이징을 해서 페이먼트에서 해방되는 사례도 많다.  
 
부동산 가치를 잘 모르는 일부 바이어들이 이자율이 내리면, 이자율이 오르면, 집값이 많이 오르면, 집값이 많이 내려가면 등등의 이유로 투자자들이 집을 팔 거라는 생각을 한다. 투자자들은 집값이 내려가도 캐시플로어가 좋으면 크게 상관하지 않는다고 말한다. 집이야 오르면 필요하면 팔고 집값 내려가면 하나를 더 사는 게 기회라는 게 그들의 생각이다.
 
주택은 시세차익을 남기려고 투자용 집을 사는 것은 맞지만, 주식처럼 오른다고 팔고 내린다고 파는 상품이 아니다. 슬프게도 첫 바이어들이 이 부분을 잘 모르는 경우가 많다.  
 
부자가 되고 싶거나 최소 부동산으로 돈을 벌 거나 수익을 만들고 싶으면 부동산으로 돈을 번 사람들의 이야기를 참고하라고 권한다. 참고로 투자자들은 집 팔기보다 집으로 이익을 많이 봐서, 오히려 주춤할 듯한 분위기라도 보이면 투자용 집을 더 사려는 사람들이 더 많다.  
 
투자 집을 몇 채 가진 사람들 입장에서는 물가상승으로 렌트비 사상 최대로 받는 상황에서 모기지 이자율도 낮고 캐시플로어가 충분히 나오니까 팔아야 할 이유가 전혀 없다고 말한다. 부동산이 안전자산이라 집을 팔아서 현금으로 보유할 리스크를 감행하고 싶지 않기 때문이다.  
 
집 한 채를 거주용으로 가진 사람들은 더 팔기 어렵다. 지금 2%대 모기지 이자율로 거주하는 집을 팔아서 다른데 이사하려면 집값은 올랐고 이자율은 2%대에서 6~7%로 올라가는데 돈이 남아돌아서 풀 캐시로 구매할 수 있는 사람 아닌 이상 힘들다.  
 
한 고객은 집을 다운사이징 했다. 학군과 위치도 좋았고, 애들 둘 다 결혼과 직장으로 독립했는데 모기지가 남아 있었다. 그래서 팔고 차액으로 작은 집을 올캐시로 샀다.
 
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써니 김 / 뉴스타부동산 어바인 명예부사장