[부동산 가이드] 한국인 미국 부동산 구입

한국거주자 ‘외국인 담보 대출’ 가능
부동산 보유 입증 2년마다 신고해야

요즘 들어 한국 거주자가 해외 부동산을 구입하는 조건과 만약 구입한다면 외국환은행 관련해서 신고해야 하는지에 대한 문의가 많다.  
 
미국은 부동산 투자하기에 가장 좋은 시장에 속한다. 왜냐하면 미국은 부동산 가격이 좋고, 자금 조달도 비교적 간단하며 토지소유주에 대한 법률이 명확하기 때문이다. 그리고 외국인에게 부동산 구입을 돕는 ‘외국인 담보 대출’이 가능하기 때문이다.
 
한국에 있는 현금이나 한국 부동산을 처리하고 그 돈으로 미국 부동산을 구입하려는 분들이 많이 늘어나는 추세다. 특히 미국에 자녀가 유학 중인 경우에는 비싼 렌트비를 내기보다는 미국에 집을 구입해서 렌트비로 나갈 돈을 절약하고 시간이 지난 후에  집값 상승에  따른 수익도 있어서 좋은 기회라고 생각한다.  
 
특히 한국과는 달리 미국 부동산은 안정적인 투자처로 주목받고 있다. 그런데 한국인의 신분으로 미국에 있는 부동산을 사기 위해서는 몇 가지 알아 두어야 할 부분이 있다.
 

미국 부동산을 구입하기 위해서 한국에서 구입 대금이 넘어오는 부분에 대해서는 큰 제약이 많지 않다. 우선 외환 관리법상 해외 송금을 위해 외국환은행에 취득 전 예정 금액의 10% 이내(최대 20만 달러)에 대해 외국환 은행에 예비 신고를 거쳐 해외로 송금 신고하고 취득 후 3개월 이내에 해외 부동산 취득 보고를 해야 한다.  
 
부동산의 보유 사실 입증 서류도 매번 2년 기준으로 신고해야 한다. 세법상 종합소득세 신고 기간에 해외 부동산 취득 및 투자 운용 명세서를 제출하여서 신고하면 된다. 임대소득이 있는 경우 다른 소득과 합산하여 신고 납부한다. 신고 의무를 모르고 해외 부동산을 구입했다가는 막대한 과태료를 물게 된다.
 
만약 주거용으로 구입한 부동산이 아닌 임대 수익을 위해 구입된 부동산의 경우에는 현지인과 마찬가지로 연방 세금 보고를 통해 납부를 해야 한다. 미국 부동산 투자 시 고려해야 할 중요한 사항 중 하나는 세금이다. 미국에서는 특별히 취득세는 없지만 매년 지불하는 부동산 보유세는 한국보다 높다. 또한 내국인과 마찬가지로 외국인도 미국 국세청의 양도 소득세를 적용받는다.
 
또한 내국인과는 달리 비거주 외국인 투자자에게는 외국인 부동산 투자 세법(FIRPTA)에 의거한 원천징수세 납부의 의무가 추가로 있다. 매각한 후 세금을 내지 않고 본국으로 돌아갈 것을 방지하기 위해, 판매 금액의 대략 15%를 별도로 보관하도록 법에서 정하고 있다. 또한 외국인 투자자가 미국 국세청에 납부해야 할 양도소득세(세금)를 납부하고 나면 보관한 약 15% 중 일부 혹은 전부 국세청으로부터 돌려받을 수도 있다.  
 
반드시 주의해야 할 점은 여권 이름, 한국과 미국의 계좌 이름과 사고자 하는 부동산의 바이어 이름이 모두 일치해야 함을 명심해야 한다. 이 모든 부분을 꼭 전문가와 상의해야 할 부분이고, 향후 발생하게 될 결과를 충분히 숙지한 후에 진행하기를 권유한다.
 
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윤소야 / 뉴스타부동산 플러튼명예부사장