[부동산 이야기] Fee(Fee Simple)

일부 제외 부동산법상 ‘단독 명의’ 뜻
매매·상속·양도 가능한 소유권 의미

각각의 전문 분야마다 그에 해당하는 용어들이 많이 있다. 부동산 분야도 예외는 아니다. 여러 용어 중에서 그래도 가장 기본적인 용어로는 집이나 상업용 건물을 구입할 때 접하게 되는 소유권 종류 관련 용어이다. 물론 오퍼를 작성하고, 억셉트되고, 에스크로를 열고, 클로징 되는 매 순간순간마다 수많은 용어들이 나오지만, 이 모든 과정이 끝나면 내 집, 내 건물을 법적으로 인정해 주는 등기(Deed), 내 이름이 들어 있는 등기를 받게 된다. 그 한장의 등기 속에 소유권이 집약되어 있다. 등기를 받았을 때 처음으로 내 집 마련의 꿈을 이룬 사람에게는 가장 행복하고, 뿌듯한 순간이 아닐 수 없다. 그러나 그 기쁨을 즐기는 것도 중요하지만, 그 등기 속에 들어 있는 내용이 맞는지 살펴보고 무슨 뜻이 담겨 있는지 알아야 한다.
 
부동산 소유권 종류에는 혼자 소유하는 단독 명의가 있고, 두 명 이상이 소유하는 공동명의가 있다. 공동명의는 또 몇 가지로 나누어진다. 단독 명의는 영어로 Sole ownership 또는 fee(fee simple)라고 한다. Sole ownership은 말 그대로 혼자 소유하는 것을 뜻한다. 그런데 fee 또는 fee simple은 왜 단독 명의라는 뜻으로 쓰이는 것일까? 우리가 흔히 알고 있는 fee는 수수료, 요금, 비용 등의 뜻이다.
 
그런데 부동산학 또는 부동산법에서의 fee는 몇 가지 예외 사항을 빼고 부동산 소유주 마음대로 팔거나, 상속하거나, 양도할 수 있는 가장 높은 부동산 소유권, 단독 명의를 뜻하며, 영국을 비롯하여 영국 관습법의 영향을 받은 국가에서 쓰이고 있다. 미국도 마찬가지이다.
 
수수료, 요금, 비용 등의 뜻인 fee가 왜 부동산의 단독 명의, 단독 소유권으로 사용되고 있는지 fee의 어원을 살펴보자. Fee는 fief에서 나온 말로, 봉건시대 토지 소유권을 뜻한다. 봉건시대에는 토지를 왕이나 영주가 소유했다. 왕이나 영주는 자신을 위하여 일하는 사람, 예를 들어, 군 복무를 하는 군사들에게 토지를 나눠 주었다.
 

다시 말하여 군사들은 토지 보유를 조건으로 왕을 위하여 전쟁터에 나가 싸웠다. 토지 주인인 왕은 군사들에게 토지 제공 외에도 그들을 안전하게 지켜 줄 의무를 가졌다. 이렇게 하여 토지 소유주(지주)인 왕과 군사들은 landlord와 tenant의 관계로 이어졌다. 이러한 것을 complex relationship이라고 했다. 서로에게 맡은 바 의무를 다하는 관계, 즉 이해관계가 복잡하게 얽혀 있는 관계가 되었다. 그러다가 서로의 조건이나 의무가 채워지면 이들의 관계는 complex에서 조건이나 의무가 없는, 복잡한 이해관계가 없는, simple한 관계가 되어 군사들은 왕에게서 받은 토지를 아무 조건 없이 fief simple, 단독 소유하게 된다. 쉽게 한마디로 말하면, 전쟁터에서 싸운 대가로 토지를 받고, 받은 토지는 왕 또는 지주가 군인들에게 지급한 수수료 또는 비용이 되는 것이다.  
 
이러한 역사적인 배경으로 인하여 우리는 아직 단독 명의라는 뜻으로 fee 또는 fee simple이라는 말을 사용하고 있다. 등기 외에도 커머셜 리스팅인 경우에는 건물과 땅까지 포함한다는 뜻으로 fee simple이라고 쓰여 있는 경우도 종종 있다.  
 
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이재경 / 드림부동산 에이전트