[부동산 가이드] 하반기 부동산 시장

모기지 상승에 가격 오르는 기현상
단기간 상승·하락 반복 예측 불허

지난해 이맘때 부동산 경기가 하락하기 시작하자 여러 부동산 경제 전문가들이 앞다투어 예상 지표를 내놓았다. 예를 들면 워튼 비즈니스 대학원의 러셀 팔머 명예 교수는 주택 가격이 10~15% 떨어지고 2023년에는 급격한 부동산 하락이 있을 것이라고 했고 골드만 삭스는 10% 떨어지고 이후 계속 하락할 것이라고 했다.  
 
반은 맞았고 반은 틀렸다. 맞았던 점은 작년 하반기 6개월 동안 지역에 따라 다르지만 약 10% 떨어졌다. 하지만 2023년 들어 다시 반등해서 6개월 동안 다시 5~10% 올라 2023년 부동산 가격 하락 또는 급락을 예상한 점은 틀렸다.
 
지난 5년 동안 부동산 경기는 그야말로 예측불허였다. 누구도 제대로 경기 예측을 하지 못했다. 어디로 튈지 모르는 럭비공 같은 올해 하반기 부동산 경기는 어떻게 변할까.  
 
첫째, 많은 전문가가 올 하반기 부동산 시장은 작년과 판박이 시장이 될 것으로 예상한다. 올 상반기 시장은 모기지 이자 상승이 한풀 꺾이면서 6.5% 이하로 머물면서 가격 하락이 멈췄다.  
 

그런데 매물 부족으로 오히려 가격이 반등하는 시장이 됐다. 작년에 상반기에는 상승 국면이었다가 하반기에 주춤했던 것과 같이 올해도 마찬가지로 하반기에는 약간 주춤할 것이라고 예상한다. 즉 일 년 기간 안에서 오르락내리락하는 단기 범피 마켓이 형성될 것이라고 예상된다.  
 
둘째, 다른 관점으로 하반기 시장을 예상하는 전문가들이 있다. UCLA 앤더슨의 보고에 따르면 이자율이 올라도 주택 가격이 오르는 기현상이 당분간 더 이루어질 수 있다는 의견도 있다. 이런 이유의 배경에는 매물 부족이다. 2020년 2월에는 기존 주택 매물이 92만8000채였는데 올해 6월에는 61만4000채로 대폭 줄었다.
 
그래서 이자율이 오르면 집값이 내려간다는 전형적인 패턴의 시장이 아니라 이자율 상승이 매물 부족을 일으켜 오히려 가격이 오르는 기현상이 일어날 것으로 예상했다. 결국 올해 말까지 경기 침체 여부와 상관없이 부동산 가격이 올라갈 것이라는 예견이다.
 
셋째, 예상되는 다른 시나리오는 미국 경제 후퇴에 따른 주택시장 변동이다. 올해 국내 총생산이 1.1%에 머무르고 인플레이션과 불안정한 국제 정세와 에너지 문제가 계속된다면 미국 경제 침체로 이어질 것이라고 보았다.  
 
이에 따라 소비자 신뢰 지수도 떨어지고 예비 바이어들의 약 39%가 가격 하락을 믿고 있어서 주택가격 하락을 점치고 있다. 다만 실업률이 3.7%로 매우 낮아서 완전 고용에 가깝고 캐시를 가진 투자자들이 불안정한 주식보다 이자가 높은 세이빙 계좌나 부동산에 계속 투자를 하고 있어서 부동산 시장 급락은 없을 것이라고 보고 있다.
 
여하튼 올 하반기 부동산 시장은 전통적인 관점으로 보면 안 된다. 상승기 지속 또는 하락기 지속이라고 단정 짓기에는 어디로 튈지 모르는 시장이 될 것이다.  
 
즉 앞으로 부동산 시장이 단기간 상승기, 단기간 하락기를 계속 반복하는 변화무쌍한 시장이 될 것이라 예상된다. 그러므로 주택 매매시 여러 가지를 고려하고 전문가와 상의해서 현명한 판단을 해야 하는 시기이다.
 
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이상규 / 뉴스타부동산 발렌시아 명예부회장