[알기 쉬운 세금 이야기] 부동산 판매 시 발생하는 원천징수 세금

양도 소득에 대한 일정 세금 원천 징수
가주 사업 법인·자선 신탁 등 예외 적용

부동산 거래 시 원천 징수는 판매에 대한 추가 세금이 아니라 부동산을 판매한 사람이 부담해야 하는 소득세를 미리 납부하는 것이다. 납세자는 연말 소득세 신고 시 초과 납부 부분에 대하여 환불을 요청할 수 있다.
 
외국인이 부동산을 거래할 때 연방정부에 FIRPTA(Foreign Investment In Real Property Tax Act)라고 하여 외국인이 미국 부동산 소유권을 처분할 경우 매수자(바이어)에게 세금 원천징수와 납부의 책임을 지우는 법이 있다. 간단히 말해서 FIRPTA는 부동산 계약 시 총매매가의 15%에 해당하는 세금을 원천징수하여 이를 제하고 남은 돈만 판매인에게 주게 되는 것이다. 만약 외국인이 직접 거주하던 주택을 30만 달러 미만의 가격에 팔 경우에는 FIRPTA 적용이 면제되고 거래 가격이 100만 달러 미만이라면 10%만 원천징수하면 된다.
 
이와 비슷하게 주 정부에서도 부동산 매매 시 일정 부분의 양도 소득에 대한 세금을 원천 징수하는 경우가 있다. 예를 들어 한인들의 부동산 거래가 가장 활발한 캘리포니아의 경우를 알아보면, 판매자는 부동산의 매각에 따른 순이익의 비율에 따라 다음 두 가지 중 한 가지 원천 징수 방법을 택할 수 있다.
 
① 원천 징수의 세율은 비용을 제외한 총 판매 가격의 3.33% 또는
 

②  총 판매 대금에서 비용을 제한 순 이익분의 12.3%(개인 세금 보고 시)
 
부동산을 포함하여 개인 자산의 판매 거래가 이루어지는 경우 원천 징수에 대한 책임이 있는 납세자는 판매가격에 부동산과 개인 자산에 대한 세분된 가격을 기재해야 한다. 만약 판매 가격을 세분화하는 경우, 부동산의 판매가격에 대해서만 원천징수를 하면 되지만, 세분이 되지 않은 경우, 전체 금액에 대해 원천징수를 해야 한다. 원천 징수를 하지 않아도 되는 경우에는 판매자는 원천징수 에이전트에게 예외사항이 적용된다는 것을 증명하는 캘리포니아 양식 593-C를 기재하여 제공하면 된다. 일반적으로 예외 되는 경우는 다음과 같다.
 
① 판매된 부동산이 IRC(Internal Revenue Code) 121에서 의미하는 판매자의 주요 거주지이다.
 
② 판매된 부동산이 IRC 121에서 의미하는 사망자의 주요 거주지이다.
 
③ 부동산 판매가 캘리포니아의 소득신고 상에서 손실이 발생했다.
 
④ 부동산의 판매가격이 10만 달러 초과하지 않았다. 이 경우 판매자로부터 입증된 자료가 필요하지 않다.
 
⑤ 판매가 조세 목적상 이익을 인식하지 않는 거래이다.
 
⑥ 판매자가 캘리포니아에서 사업하는 영구적인 법인이다.
 
⑦ 판매자가 파트너십으로 분류된 캘리포니아 파트너십 또는 유한 책임 회사이다.
 
⑧ 판매자는 세금 면제 단체, 개인 퇴직 계정, 자격을 갖춘 연금·이익 공유 플랜, 또는 자선 신탁이다.
 
세금 보고 시 미리 납부한 주 정부 소득세를 청구하지 않고 그냥 넘어가 버리는 많은 납세자를 보아왔다. 만약 지난 한해 중 부동산 거래를 했다면 꼼꼼히 챙겨서 손해 보는 일이 없어야 하겠다.
 
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엄기욱 / CPA·Mountain LLP