[부동산 가이드] 이자율 상승의 결과

금융혼란도 상업용 부동산·융자업계 타격
매물난에 주택 개축·업그레이드 산업 활기

지난해 3월 모기지 이자율이 3.25%였으나 약 7개월 후인 10월 말에 7%까지 최단시간 내에 가장 가파르게 이자율이 올랐다.  
 
인플레이션을 막기 위해 고금리 정책을 펼친 연준의 이른바 자이언트 스텝 상승이 여러 경제 분야에 막대한 영향을 미쳤다. 특히 부동산 경기에 직접적으로 영향을 주었는데 지난 1년 동안 이자율 상승으로 부동산 시장에 어떤 일이 일어났을까?
 
첫째, 인플레이션을 잡기 위한 조치인 기준 금리 인상이 크레딧카드 이자율 동반 상승으로 이어져 서민들의 지갑이 더 얇아졌다. 즉 고물가 인플레이션과 크레딧카드 빚의 이중고를 지난 1년 동안 겪은 셈이다. 코로나 사태를 벗어나자마자 겪는 재정 고통은 서민들의 주택 구매에 큰 방해가 되고 있다. 즉 주택 구입이 힘들어진 계층이 더 늘어나게 되었다.
 
둘째, 최근 연준이 내놓은 재정 건전성 보고에 따르면 상업용 부동산 분야와 융자 회사 업계의 위험도가 높아 조용하지만 아주 면밀하게 주시하고 있다.  
 

특히 코로나 사태 이후에도 오피스용 빌딩 경기 회복이 이뤄지지 않고 있다. 재택근무가 계속 이어지고 있기 때문이다. 오피스 빌딩의 약 4분의 1이 내년까지 재융자를 해야 하는데 이자율 상승으로 재융자 비용이 천정부지로 올랐다. 거기에다가 재정 부족으로 관리가 제대로 이뤄지지 않아 공실률이 점점 높아지는 악순환을 겪고 있다.  
 
이에 따라 실리콘밸리 은행, 시그니처 은행, 퍼스트 리퍼블릭 은행 같은 중견 융자 회사가 도산을 겪어 상업용 융자 업계가 향후 생존 경쟁에서 살아남기 위해 안간힘을 쓰고 있다. 반면 여행이 다시 시작되어 호텔이나 리테일 상업용 부동산은 코로나 이후 다시 활기를 띠고 있다.
 
셋째, 이자율 상승으로 더 큰 주택으로 갈아타는 케이스가 점점 줄고 있다. 즉 매매가 줄어들었다. 낮은 이자율로 첫 집을 산 밀레니얼 세대의 경우 아이들이 자라 더 큰 집으로 이사를 해야 하는 필요가 있음에도 쉽게 이사를 할 수가 없다. 높은 이자율로 인해 월 페이먼트가 늘어나고 주택 가격이 높아져 더 많은 세금을 내야 하기 때문이다.  
 
반면 기존에 사는 집의 개축 및 업그레이드에 더 많은 관심을 쏟고 있다. 그래서 집 관련 리노베이션에 종사하고 있는 회사인 홈디포, 로우즈 등 회사들의 주가가 올라가고 있다.  
 
넷째, 높은 이자율이 렌트 수요와 가격을 올렸다. 현재 밀레니얼 세대의 약 58%가 자가 주택을 소유하고 있다. 전국 홈 오너십 비율이 65.9%에 비해 아직 낮다. 그만큼 수요가 있을 법한데 나머지 밀레니얼 세대들은 높은 이자율과 가격 때문에 주택 구매를 미루고 렌트를 살고 있다. 이런 렌트 수요가 향후 2년 동안 렌트 가격 상승을 부추길 수 있다고 한다. 실망 소비가 있듯이 내집 마련을 포기하고 고가의 자동차나 고급 렌트 아파트에 사는 밀레니얼 세대가 늘어날 수 있다.
 
인플레이션 해결 방안인 이자율 상승이 부동산 시장 여러 부문에서 시장 왜곡 현상을 만들고 있다. 이런 부정적인 상황에서도 집이 필요한 바이어들이 내 재정 여력에 맞는 집을 살 수 있는 정상적인 시장으로 빨리 회복되기를 빈다. 내 집 마련을 위해 재정 및 부동산 전문가와 꼭 상담해 빠르게 변화하는 시장 상황에서 좋은 선택을 해야 한다.  
 
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이상규 / 뉴스타부동산 발렌시아 명예부회장