[에이전트 노트] 인플레이션과 부동산 시장

기준 금리 인상에 모기지 이자율 상승
구매 수요 감소와 매물 부족 사태 유발

인플레이션 장기화가 부동산 시장에 큰 영향을 끼치고 있는 가운데 그중에서도 주택시장이 가장 큰 피해를 보고 있는 것으로 알려졌다. 지난해 전반기까지만 해도 잘 나가던 주택시장이 인플레이션이라는 큰 산을 넘지 못하고 급격히 냉각된 것은 연방준비제도(Fed)가 40년 만에 최악의 인플레이션을 잡기 위해 기준 금리를 공격적으로 인상하면서부터라고 볼 수 있다.
 
기준 금리 인상에 영향을 받는 모기지 금리가 빠르게 동반 상승하면서 바이어들의 주택 매수세가 급격히 줄어들면서 최근 주택거래 건수는 지난해 대비 절반 수준에도 못 미칠 정도로 감소했다.
 
지난해 6월 9.1%로 최고치를 기록한 인플레이션은 올해 2월 6%대로 낮아지면서 다소 안정세를 찾는 것으로 보이지만 미국 경제는 여전히 인플레이션의 영향권에 벗어나지 못하고 있고 많은 경제 전문가들은 인플레이션 장기화를 예상하는 가운데 모기지 금리 인상으로 구입 능력을 상실한 바이어가 다시 마켓으로돌아오긴 쉽지 않아 보인다.
 
바이어들의 구입 능력이 감소한 만큼 주택가격이 하락해 준다면 바이어들의 구매력이 회복될 수 있겠지만 현 마켓 상황은 지역에 따라 다소 차이는 있겠으나 지역별 주택가격의 하락세는 미미한 상태로 시장 상황에 전혀 영향을 주지 못하고 있다.
 

통상적으로 모기지 이자율이 급상승하면서 거래량이 감소하면 주택가격은 큰 폭으로 하락하는 것이 일반적 현상으로 봐야 한다. 그러나 현재 주택시장은 수요와 공급의 불균형이 심각한 상황으로 매물 부족으로 인해 주택거래가 크게 감소한 상황 속에서도 주택가격이 유지되거나 지역에 따라 지속해서 상승하는 주원인이 되고 있다.
 
이 같은 매물 부족현상이 심화하는 것 역시 모지기 이자율 상승이 그 원인으로 분석되는데 기존에 주택을 보유하고 있는 셀러들은 지난 2021년 사상 최저치 모기지 이자율이었던 2.65%를 기록했을 때를 전후로 재융자를 통해 낮은 모기 이자율로 갈아타면서 보통 3%의 낮은 모기지 이자율을 적용받고 있는 상태에서 보유주택을 팔고 새집 구입에 7%대의 이자율을 지불해야 하는 상황에 놓여 있기 때문에 선뜻 주택매매를 결정하지 못하는 것이 주된 원인으로 모기지 이자율의 상승세가 계속 이어질수록 주택시장의 매물 부족 상황은 더욱 심화 될 수밖에 없다.
 
결국 기준금리가 하락해야 모기지 이자율도 하락세에 들어갈 것이고 모기지 이자율이 하락해야 바이어 수요가 증가하고 주택시장에 매물도 유입되면서 거래가 활성화될 것으로 예상한다. 즉 인플레이션이 잡혀야 주택시장도 활성화될 수 있고, 인플레이션이 지속할수록 주택시장이 침체할 수밖에 없는 상황이다.
 
지난 2월 소비자 물가지수가 6%로 내려앉으며 인플레이션 완화 조짐이 나타났을 때부터 주택 거래량도 동반 상승하고 있는 것을 볼 때 인플레이션이 주택시장에 얼마나 크게 영향을 미치고 있는지가 검증됐다고 볼 수 있다.
 
그 영향으로 2월 이후 주택시장의 구입경쟁이 다시 높아지고 있는 분위기로 인기 지역의 경우 복수 오퍼가 증가하고 있는 것으로 알려졌다. 따라서 미국 인플레이션의 향방이 어디로 움직이는가에 따라 부동산 시장의 명암이 크게 달라질 것으로 예상하는 가운데 하루빨리 미국 내 인플레이션이 정상으로 돌아가길 바란다.
 
▶문의:[phone]

진홍철 WIN Realty& Properties