[부동산 이야기] 부동산에 대한 세금

구매·감정가 기준으로 재산세 부과
맨션세, 고가 부동산에 추가 과세

부동산을 구매하고, 소유하고 있을 때 내야 하는 부동산에 관련된 세금에는 어떤 것이 있는지 알아보자.
 
먼저 부동산의 취득단계에서 바이어가 내야 하는 세금이 있다. 일반적인 거래에서는 셀러가 납부하지만, 신규주택을 분양받는 경우에는 바이어가 부담하는 것이 일반적이다.
 
가주를 비롯한 37개 주에서 부동산을 매매할 때 등기 이전세(Transfer Tax)가 부과되는데, 일반적으로 셀러가 부담하는 세금이지만 신규주택에 한하여 취득 시점에 바이어가 부담한다. 등기 이전세는 부동산 거래가격에 거래세율을 곱하여 산정한다. 주와 카운티에 따라 거래세율이 다르지만 대부분 1% 미만이다. 가주 내 모든 카운티에 공통으로 적용되는 기본 거래세율은 0.11%이고, LA나 샌프란시스코 등 일부 시에서는 추가로 0.11~1.5%가 부과되기도 한다.
 
다음으로 부동산을 보유하고 있을 때 내는 세금이 있다. 대표적인 것이 재산세다. 부동산의 구매 가격이나 취득 시점의 감정가액을 기준으로 ‘재산세(Property Tax)’가 부과된다. 재산세율은 보통 1~1.5% 수준이지만 각 주나 카운티에 따라 차이가 커서 2%가 넘는 곳도 있다. 이에 더해 특별개발세(Special Assessment Tax)가 별도로 부과될 수 있다.
 

보통 가주의 재산세는 주택 취득가격의 약 1.2% 정도이지만, 새로 개발되는 지역에는 ‘멜로루즈 세금(Mello-Roos Tax)’이 추가로 부과되기도 한다. 이런 지역의 주택은 기본 재산세에서 0.3~0.8% 정도가 더해져 최종 주택 보유세는 취득가격의 1.5~2% 정도가 된다. 만약 100만 달러짜리 집을 구매하였다면, 1년에 내는 세금이 2만 달러가 될 수 있다. 만약 부동산을 임대하여 임대소득이 발생했다면, 연방정부와 주 정부에 소득세(Income Tax)를 내야 한다. 이때 연방 소득세율은 10~37%, 가주의 소득세율은 1~13% 정도이다.
 
끝으로, 지난 4월 1일부터 로스앤젤레스에서 시행되고 있는 일명 ‘맨션세(Measure ULA)’라 불리는 고가 부동산에 대한 추가 양도세 부과법이 있다. 2022년 11월 주민발의안 투표에서 찬성 57%를 얻어 통과된 맨션세는 고가의 부동산을 매매할 때, 기존 세금에 더해 추가 양도세가 부과되는 것이다. 이 법에 따르면 500만 달러 이상 거래 시 추가 4%, 1000만 달러 이상 거래 시 5.5%의 추가 양도세가 적용되는 세법이다. 예를 들어 2000만 달러짜리 건물을 매각하였다면 셀러는 154만 달러의 추가 양도세를 지불해야 한다.
 
이 법이 본격 시행된 지난 4월 1일을 기점으로 고가 부동산의 거래는 사실상 중단됐다. 멀티리스팅서비스(MLS) 역시 4월 거래된 500만 달러 이상 부동산의 수가 단 10채에 불과하다며 이는 전년 같은 시기의 79채에 비하면 터무니없는 숫자라고 지적했다. 예를 들어 2000만 달러짜리 건물을 매각하였다면 셀러는 110만 달러의 추가 양도세를 지불해야 한다. 한편, 내년 11월에 실시하는 선거에서 주민발의안을 상정하여 맨션세 자체를 폐기하도록 하는 방법도 진행 중이라고 한다.
 
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미셸 원 / BEE부동산 부사장