[부동산 이야기] 에스크로 조건 항목(Contingencies)

주택·상용 건물은 건물 내외부·환경 조사
타이틀 리포트 통해 관련 서류 확인해야

계약서가 사인이 되면 계약금이 기한 내에 에스크로 트러스트 계좌에 입금이 되면서 정식으로 오픈이 되는 것이 일반적인 순서이다. 계약일로부터 약속된 일정한 기한 이내에 바이어와 셀러는 각각 제공해야 할 서류들이 있고 일반적으로 지켜야 할 절차들이 있으며, 만약 이중 서로가 동의하지 않을 경우 계약이 흔들리거나 취소가 되기도 한다.
 
우선 주택이나 상업용 에스크로를 살펴보면, 셀러는 주변 환경 조사서와 HOA 서류 그리고 세입자와의 계약서 등을 바이어에게 자료를 제공하여야 하고 바이어는 건물의 감정과 융자에 대한 진행으로 승인을 기한내에 받아야 하는 Due Diligence를 마쳐야 한다. 예를 들어 바이어가 RV를 소유하고 있는데 단지 내주차가 허락되지 않는 경우 매매가 곤란하기도 하고, 상업용 건물인 경우 메인 테넌트가 우선 구매 권한(Right of first refusal)으로 바이어가 구매를 못하게 되는 리스 조항이 있을 수도 있다.  
 
몇 년 전 에스크로 중인 샤핑몰 매매에건물 내 최대 입주자인 프랜차이즈 업주가 위의 조항을 행사함으로 구매를 못하게 된 일로 인해 소송으로 연결이 되기도 하였다. 이런 경우 셀러는 리스의 조항이 있으므로 테넌트가 구입할 우선권 조항이 리스에 있을 수 있다는 것을 사전에 바이어에게 알려주어야 하는 것을 간과한 것이므로 큰 배상을 지불하였다.  
 
요즘은 타이틀 리포트에 모든 등기된 서류를 열람해볼 수 있도록 링크(Hyperlinked)로 되어 있어서 쉽게 바이어가 주택이나 건물에 등기된 모든 관련 서류를 쉽게 조사해 볼 수 있다. 통행권 (Easement)이나 지하에 묻힌 모든 송수관 정보를 비롯해서 개발업자의 택지매입에 관한 100년 가까이 된 서류까지 모두 조사해 볼 수 있도록 시스템이 구축되어있다. 이러한 모든 서류를 바이어가 검토한 후, 이의가 있을 시에는 서면으로 자신의 변호사나 에이전트를 통해 제출하여야 하며 셀러와 협상을 통해 진행을 하게 되기도 한다.  
 

주택이나 콘도 매매시, 단지 내 리모델링으로 혹은 계획으로 자금조달을 위해 특별 징수나 플랜이 등기되어 있다면 앞으로 현재의 관리비보다 부담스러운 금액이 추가될 수도 있다는 것을 바이어가 문제를 삼기도 한다. 타이틀 리포트를 통해 재산세 외에 학교를 위한 스페셜본드나 공원조성 등으로 펀드를 위한 시조례안에 따른 추가 징집세가 반영되어 재산세가 부과되는 일도 있으므로 자세히 살펴볼 필요가 있다. 주로 새로 조성되는 신도시나 개발부지에 건축되는 건물에 해당되는 것이 일반적이며, 이를 상세히 알아보고자 하면 시청의 Planning Dept에서 조회해 보는 것이 가장 정확한 방법이며 더불어 앞으로 근처에 계획된 당국의 조성단지까지 열람해 볼 수 있으므로 매우 유효하다.  
 
재산을 증식시키고 보호하는 데에 남의 힘을 빌리기보다 직접 발품을 팔아 정확한 정보를 직접 수집하는 것이 빠르고 현명한 방법이라고 생각된다. 다른 사람은 해당 건물만 보이지만 직접 찾아볼 기회가 된다면 근처의 향후 시의 계획까지도 열람함으로써 시야를 크게 가질 수 있다. 미국은 공공기관에서 누구나 자유롭게 정보를 오픈해서 찾아볼 수 있도록 좋은 시스템을 우리의 세금으로 조성해 놓았다. 다음 편에서는 사업체 매매에 대한 조건들에 대해 살펴보도록 하겠다.  
 
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제이 권 / 프리마 에스크로 대표