[부동산 투자] 3월 NNN 투자 부동산 시장 동향

시장 유동성에도 장기적 수익 안정
대형 프랜차이즈 세입자 유치 인기

상업용 부동산에 대한 대출이 어려워졌고 매매시장이 부진한 모습을 보인다. 최근 LA 윌셔가에 위치한 고층 오피스 타워의 모든 사무실 세입자들은 관리사무소로부터 리스종료에 관한 노티스를 받았다.  
 
빌딩 전체를 주거용 아파트로 리모델링하기 위한 조치로 이는 재택과 사무실 근무를 병행하는 혼합 근무 체제가 널리 퍼지면서 사무실 세입자들이 돌아오지 않고 사무실 공실률이 회복되지 않은 단면을 보여주고 있다.  
 
다만 비단 타운 내 현상만은 아니다. 국내 사무공간 평균 점유 비율은 지난 2020년 3월 대비해서 절반을 밑도는 수준이다. 투자용 부동산 시장은 7% 육박하는 이자율, 가격 하락 가능성, 인플레이션으로 인한 경기침체와 주식시장의 약세 분위기 중에 할인율이 높은 특급 매물과 투자율 6% 이상의 NNN(트리플넷) 매물만이 간간이 거래되고 있다.
 
NNN 투자용 부동산은 세금, 보험, 유지보수 등 모든 부동산 비용을 입주자가 부담하므로 부동산 투자를 하면서도 다른 귀찮은 관리작업들은 신경 쓰지 않아도 된다는 이점이 있다. 그러나 무엇보다도 장기적으로 안정적인 수익을 기대할 수 있기 때문에 유동성이 심한 상황에서도 오히려 매우 인기 있는 투자처로 자리 잡고 있어 수요가 여전히 집중되어 있다. 맥도날드, 칙필레, 스타벅스, 레이징케인, 치폴레와 같은 유명한 식당 브랜드가 세입자로 입주한 부동산이 시장에서 그 진가를 발휘하면서 투자율 4%대에 여전히 높은 인기를 얻고 있다. 변동성이 적은 세입자가 장기계약으로 되어 있는 상가 또는 단독건물에 몰리고 있기 때문에 매물 부족 현상이 계속되고 있다. 남가주에 매우 드물게 나오는 맥도널드 세입자의 사거리 코너 단독건물은 현재 투자율 3.27%, 250만 달러에 구입가능하고세리토스몰 인근 건설 중인레이징케인 단독 세입자의 건물은 투자율 3.65% 스퀘어피트당 4000달러 가까이 판매자가 요구하고 있다. 또한 오렌지카운티의 칙필레 세입자가 15년 리스한 건물의 투자율은 3.7%에 스퀘어피트당 1830달러다. 제한된 물량에 대한 많은 투자자가 경쟁하고 있어 가격과 수익률이 상승세다.  
 

온라인 은행들이 현재 이자율 3.75~4.15% 이자율을 예금자에게 제공하고 있는 것과 비교해 보면, NNN 투자용 부동산 시장이 얼마나 인기가 있는지 알 수 있는 대목이다. 투자 시 위치적으로 유동인구가 많은지 분석해야 한다. 차량 통행이 잦은 사거리의 코너 또는 홈디포, 월마트, 코스코 등 대형 소매업체 테넌트가 있는 쇼핑센터, 근처 관광지 또는 대학교 위치를 확인해야 한다. 또한 인구수 성장세와 미래 주택단지 개발과 시설 유치 여부도 확인해야 한다. 세입자가 기업이 아닌 프랜차이즈 운영주라면 몇 개의 유사한 가게를 운영 중인지, 구입대상 위치의 가게 매상 기록을 받아 볼 수 있는지 등의 분석이 필수적이다.
 
타주 매물을 구입할 때는 테넌트, 리스 기간, 위치뿐만 아니라 건물 관리에 대한 고민을 당연히 더 하게 된다. 현지에 매니지먼트 회사를 고용하는 방법도 있지만, 만일 단독 테넌트이고 리스 계약이 테넌트가 지붕, 주차장, 건물구조, 건물 기초 등의 수리비용까지 모두 책임지는 Absolute NNN 형태로 되어 있다면 거리가 더는 문제가 안 되어 훨씬 수월하게 구입 결정을 내릴 수 있다. NNN 투자용 부동산 시장은 안정적인 임대료 수입을 추구하는 투자자들의 높은 수요에 이끌려 꾸준히 성장할 것으로 예상한다.
 
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해리 정 / 한바다 부동산 대표