[법 상식] 부동산 매입시 기존 융자 인수

셀러 융자 이자가 현재보다 낮을 때 유리
대출업체 동의 없으면 셀러 상환 책임 유지

금융기관에서 융자를 직접 받지 않고 셀러의 부동산에 이미 융자돼있는 것을 인수하는 형태로도 부동산을 구매할 수 있다. 특히 최근에는 모기지 이자율이 급상승하면서 신규 융자를 하지 않고 기존의 융자를 인수하는 거래를 많이 보게 된다.
 
일반적으로 부동산을 살 때, 크게 세 가지 형태의 융자가 있다. 첫째는, 새로운 융자를 받아 셀러가 소유하고 있는 기존의 융자를 지불하는 것, 둘째, 셀러가 소유한 기존의 융자금을 융자회사의 동의하에 인수하는 것, 셋째, 셀러가 소유한 기존의 융자를 융자회사의 동의 없이 인수하는 방법이 있다.
 
새로운 융자를 받는 경우가 대부분이지만, 때로는 셀러가 소유한 기존의 융자를 인수하는 것이 유리할 수도 있다. 기존의 융자를 인수할 경우, 신규융자를 하는 경우보다 유리한 점은 다음과 같다.  
 
첫째, 바이어가 융자를 인수하는 것이기 때문에, 조기 상환(prepayment) 시 요구되는 조기 상환 페널티를 피할 수 있다. 둘째, 기존의 융자 이자율이 현재 시장의 이자율보다 낮을 경우, 낮을 이자율을 확보할 수 있다. 셋째, 새로운 융자 비용을 피할 수 있으며 부동산 거래 과정이 단축된다.
 

기존 융자를 인수할 때, 융자회사의 동의 여부에 따라 법적인 책임은 달라진다. 융자회사의 동의할 경우, 셀러는 기존의 융자에 대하여 더 이상의 책임이 없다. 반면, 융자회사의 동의 없이 인수할 경우에는 바이어가 융자를 인수해도 셀러의 책임은 그대로 남게 된다. 따라서 융자회사의 동의 없이 바이어가 융자를 인수하면 바이어가 비용 미납 시 매각한 부동산 셀러에게 상환 책임이 있게 되는 것이다.
 
가장 중요한 부분은 융자회사의 동의하에 융자가 인수되었을 경우, 바이어가 융자회사가 제시하는 융자조건을 갖춰야 한다는 것이다. 이러한 조건을 충족하고, 기존의 융자 이자율이 현재 시장의 이자율보다 낮고, 또한 셀러가 조기 상환에 따른 페널티를 피하려 할 경우, 바이어가 기존의 융자를 인수하는 것이 유리하다. 이런 형태의 융자를 고려해 볼 만하다. 이때 바이어와 셀러는 부동산 거래를 시작하면서 융자회사와 바이어가 즉시 융자를 인수할 수 있는지를 타진하고 융자회사가 동의할 경우, 이러한 내용을 담은 계약서를 작성한다.
 
반면, 융자회사의 동의 없이 바이어가 융자를 인수하는 경우에는 셀러가 계속해서 동일한 상환 책임을 갖는다. 또한 융자회사는 기존의 융자가 제공된 부동산이 매각된 것이므로 융자회사 동의 없이 이전된 융자를 만기 요청하고 융자 전액의 상환도 요구할 수 있다. 다만 바이어의 경우, 새 융자를 신청하는 것이 아니므로 이에 따른 비용을 절약할 수 있다.  
 
한편 바이어는 인수한 융자에 대한 개인적인 책임이 없다는 이점이 있다. 따라서 기존의 융자를 인수하는 경우, 바이어와 셀러는 융자회사의 동의를 받을 것인가의 여부를 결정하고, 반드시 이에 따른 법률적 책임을 점검한 후 결정을 내려야 잠재적인 법적 분쟁을 피할 수 있다.
 
▶문의:[phone]

이승호 / 변호사 Lee & Oh