[투자의 경제학] 모럴 해저드

2025년 상업용 부동산 부채 1.5조 달러
다운타운 LA 사무실 공실률 18.7% 기록

2008년도의 금융 위기 당시 주택 가격은  S&P 코어로직 케이스 실러 지수에 따르면 2006년도 최고치에서 2012년도 최저치까지 27.4% 하락했다고 한다.  
 
지역에 따라 최악의 경우엔 최고치 대비 50% 이상 하락한 곳도 있다. 그 당시 여력이 안 돼 집을 포기할 수밖에 없는 경우도 많았으나 일부는 대출보다 집값이 더 낮아 집을 포기하는 경우가 있었다.  충분히 대출 상환을 할 능력이 있음에도 적자 나는 사업을 포기하듯 비즈니스 결정을 내린 것이다.  
 
갚을 능력이 되는데도 대출을 갚지 않고 집을 은행에  넘기는 행위에 대해 '도덕적 해이(moral hazard)'라는 단어를 써가며 비난하는 기사도 접했던 기억이 난다.  
 
납득이 안가는 대출해준 은행이 악성 대출로 인해 손해를 보는 것은 당연할지도 모르나 충분히 갚을 수 있는데도 부도를 내버리는 것은 도덕적인 기준으로 봐야 할지 투자자의 기준으로 봐야 할지 판단이 잘 서질 않는다.  
 

블룸버그 통신에 따르면 2025년까지 만기가 도래하는 상업용 부동산 부채가 1.5조 달러에 달한다고 한다. 또한 데이타업체 트렙은 이 중 2700억 달러 정도가 올해에 만기가 된다고 한다. 여기에서 800억 달러 정도가 사무실용 부동산이다.  
 
상업용 부동산 중에서 사무실 부분은 코비드로 크게 바뀐 업무 환경으로 인해 상업용 부동산 중에서도 가장 예의 주시하고 있는 부분이다.  
 
상업용 부동산 업체 코스타에 따르면 LA의 사무실 공실률은 15.1% 다운타운은 코스타 기록상 최고치인 18.7%라고 한다.  
 
전국 평균 12.9% 샌프란시스코 17.2%와 비교하면 이런 현실은 전반적인 트렌드라고 볼 수 있다. 대형 부동산투자사 브룩필드사의 다운타운의 777타워 부동산대출 부도는 악화한 사업 환경에서 옳은 사업 판단이라고 볼 수 있다.  
 
브룩필드의 규모로 보아 자금 부족이라 하기는 어려울 것 같고 이런 자금이 풍족한 대기업의 자회사가 부동산 대출 부도를 내는 것이 브룩필드에만 한정된 것도 아니다.  
 
투자회사 핌코의 자회사 콜럼비아 프로퍼티 트러스트도 지난 2월에 1.7억 달러의 오피스빌딩 대출을 부도냈고 세계 최대 사모 펀드사 블랙스톤은 5억7900만 달러의 유럽 부동산 관련 채권을 부도냈다. 좀 더 나은 대출 조건을 만들기 위해 전략 중 하나일 수도 있고 손익에 따른 냉정한 결정일 수도 있다.
 
또한 부도를 피하기 위해 많은 노력이 있었을 것이다. 하지만 대형 투자사들의 부도 기사에서 약속에 대한 책임을 거론하는 얘기가 없는 것은 씁쓸하다.
 
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김세주 / Kadence Advisors, LLC