[회계 이야기] 주택임대업 세금 이해

IRS양식 스케줄E에 기재 보고 1040에 첨부
관리비·수리비·보험·광고 등 비용 공제 가능

주택임대업은 일반적인 사업비용에 해당되는 임대비용 세금 공제 외에도 주택임대업에 해당되는 고유한 세법들이 있다. 이러한 세법의 항목들은 자주 변하기 때문에 다른 사업자와 마찬가지로 주택 임대업 종사자들도 세법이 미치는 영향에 대해 지속적인 관심과 지식을 가지고 있어야 한다. 임대업 소득 및 공제는 IRS양식 스케줄 E에 기재하여 보고 하고 해당 정보를 1040에 첨부하여 제출해야 한다.
 
임대료 수입 외에 보증금, 청소비, 수리비 등 추가 수입도 과세 소득으로 간주된다. 그러나 환불 가능한 보증금의 경우 과세 대상이 아니다. 임대업과 관련된 비용은 비용으로 공제가 된다. 이에는 관리비, 유지보수, 수리, 광고, 보험, 재산세, 모기지 이자 등이 포함된다. 일부 비용은 즉시 공제할 수 있지만, 자본화해야 하는 비용의 경우 공제 시점이 다를 수 있다.  
 
임대주택은 다른 사업자산과 같이 감가상각을 통해 자산의 종류에 따라 국세청에서 정해 놓은 기간 동안 점차 비용공제를 하게 된다. 주택인 경우 27.5년, 사업용 부동산의 경우 39년 기준으로 매년 일정 비율을 공제할 수 있다. 감가상각 비용은 건물 가치하락에 대한 가상적인 비용으로 현금 지출이 아니기 때문에 세금보고 상으로만 나타나는 공제비용이 되어 당해년도의 임대소득을 낮추어 세금혜택을 받지만, 차후에 임대주택을 매각하게 되면 매각이득 산출 시 공제했던 감가상각 금액이 모두 역으로 산입되어 매각이익을 높이게 된다. 정기적인 수리와 유지는 당해년도에 비용공제를 할 수 있지만, 리모델링과 같은 개선에 들인 비용들은 사업자산으로 간주하여 당해년도에 전액 공제를 하지 못하고 감가상각을 통해 여러 해로 나누어 공제하여야 한다.  
 
임대업은 불로소득 범주에 포함되어 자영업세가 부과가 되지 않는다. 주택임대업의 손실은 다른 일반소득과 상계할 수 있는데 일 년에 최대 2만5000달러까지로 한정되고 당해 연도에 상계되지 못한 손실금은 차후로 이월되게 된다. 상계 한도는 소득 수준에 따라 다르게 적용되는데, 조정 총소득이 10만 달러 이상이면 2달러당 1달러씩 점차로 줄어들게 되어 15만 달러 이상이면 사라지게 된다. 이 규정은 고소득층의 임대업자가 임대업 손실로 인해 세금 부담을 크게 낮추는 것을 제한하기 위한 조치이다.
 

임대주택매각에 따른 세금은 보유 기간에 따라 차이가 있는데 매입한 지 1년 이내에 매각하는 경우 단기 자본이득으로 간주되어 일반세율이 적용되지만 1년이 지난 후 매각하는 경우에는 장기 자본 이득으로 간주되어 일반세율보다 낮은 특별세율이 적용된다. 이 특별세율은 주택매각 소득과 일반소득에 따라 차이가 있는데 2023년 기준 부부 합산 신고자로서 소득이 8만3350달러 미만인 경우에는 세금이 면제되고 8만3350달러부터 51만7200달러인 경우 15%, 그 이상은 20%까지의 특별세율이 적용된다. 장기 자본이득에는 낮은 세율이 적용되기 때문에, 가능한 한 주택을 1년 이상 보유한 후 매각하는 것이 세금 부담을 줄일 수 있다.  
 
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백용현 CPA