[부동산 이야기] 에퀴티 공유 융자

Calhfa프로그램 주택 가격 20%까지 지원
구입 5년 후면 에퀴티 상승분 공유 불필요

현재 LA시는 저소득층을 돕는 LIPA(Low Income Purchase Assistance)다운페이 지원 기금 14만 달러와 중상 소득 첫 주택구입자를 돕는 MIPA기금 11만5000달러를 통해 LA 커뮤니티 거주 시민들의 내 집 마련을 돕고 있다. 이번에 가주 정부의 Calhfa프로그램을통해 구입 가격의 20%까지 돕는 프로그램이 4월 초에 시작을 앞두고 있다.  
 
이러한 프로그램을 통한 융자는 에퀴티 공유(Equity Share)라고 한다. 집값이 상승했을 때 상승분의 일정한 부분을 집을 팔 때나 타이틀이 변경되거나 캐시 아웃 재융자 시 정부와 공유하는 것이다. 주 정부의 드림포올 프로그램은 20%의 다운페이를 무이자로 빌려주기에 매월 모기지 페이먼트에 포함되지 않게 해서 월 페이먼트 부담이 줄어들 수가 있겠다.
 
요즘처럼 집값이 상승할 때는 한 푼이 아쉽다. LA시의 첫 주택 구매자 재정 보조는 그랜트가 아닌 대출이다. 정확하게는 일정 금액을 무이자로 30년간 대출해주는 것이다. 30년 이전에 집을 매각하거나 소유권(타이틀)을 이전하면 받은 지원금을 다시 갚아야 한다는 것이다. LA시와 주정부의 프로그램은 주택 매입 후 매각 시 양도 차익에 대해서도 시 정부와 일정 비율로 공유하게 되는데 LA카운티 프로그램은 주택구입후 5년이 넘으면 정부와 에퀴티 상승분을 공유하지 않아도 된다. LA 시정부와 Calhfa에퀴티셰어론과 카운티 재정보조 프로그램의 차이를 알아보자.
 
▶LIPA, MIPA
 

저소득층과 중간 소득층의 내 집 마련의 꿈을 도울 목적으로 시 정부에 할당된 LA시 정부 재정 보조 프로그램은 집을 팔 때나 30년 동안의 융자 기간이 끝나면 시에서 빌린 기금을 공유해야만 한다. 대출 조건은 무이자이지만 양도 차익은 시 정부와 일정 비율로 나눠야 한다.  14만 달러를 무이자로 대출받을 수 있다는 건 상당한 이점이다. 지원금을 받고 산 주택을 팔거나 양도 시 발생한 이득을 정부와 공유해야 한다는 점은 유의 사항이다. 다만, 주택 매각 관련 비용, 수혜자의 초기 다운페이먼트 자금, LA시가 인정한 주택 보수 유지 및 에스크로 시 발생하는 비용은 차익에서 차감할 수 있다.
 
▶Calhfa
 
3월 27일에 프로그램에 대한 자세한 가이드라인이 공개되면 구체적인 내용을 알 수 있겠지만 일단 AMI 80%에 해당하는 수입을 통해 주택을 구입한 첫 주택구입자가 집을 팔 때 주 정부와 공유하는 부분은 15%가 될 것이고 AMI 150%에 해당하는 중상 수입자(18만 달러/연간)들은 20%를 공유하는 걸로 하고 있다.
 
하지만 추가로 보수 및 집을 팔 때 들어가는 에스크로 비용들을 최종 합산해 시에 반납하는 비용은 더 줄어들 수 있겠다. 주 정부 프로그램은 크레딧이 나쁜 경우 FHA융자로는 도움을 받을 수 없기에 컨벤셔널 융자를 받을 수 있는 조건을 갖출 수 있도록 준비해야 할 것이다.
 
▶HOP(Homeownership  Program)
 
LA 카운티 정부에서는 저소득층만을 대상으로 도움을 제공하고 있다. LA 시정부의에퀴티 쉐어 융자와 다른 점은 집을 구입 후 5년이 지나면 카운티 정부와 공유하는 양도차익 부분을 안내도 되고 다운페이 무이자 보조금으로 빌린 금액인 8만5000달러만 지불하면 되는 것이다.
 
▶문의:[phone]

이지락 샬롬센터소장