[세법 상식] 부동산 양도 소득세 면제

부부 최대 50만불까지 면세 혜택
5년 내 2년 이상 직접 거주해야

저희는 70대 부부로 거주한 지 20년 된 주택을 매각할 계획을 갖고 있습니다. 최근 2년은 렌트를 주기도 했는데 집을 팔 경우 양도소득세 면제 혜택을 다 받을 수 있을지 의문입니다.

 

부동산 양도 소득세 면제(Capital Gain Exclusion)는 집을 판 후 싱글은 25만 달러, 부부는 50만 달러까지 양도 소득세를 면제받는 것으로 주택소유주들에게는 가장 큰 혜택입니다.  

 
일례로 부부가 50만 달러에 집을 사서 몇 년 후 100만 달러에 팔아 50만 달러의 양도 소득이 생긴 경우, 양도 소득세를 내지 않는다는 것입니다.  
 
이러한 부동산 양도 소득세 면제를 받는 기본적인 자격 조건은 최근 5년 안에 2년 이상을 그 집에서 직접 살아야 합니다. 2년의 기간이 반드시 연속적일 필요는 없습니다.  
 
주택 구매 후 2년 거주하다 2년 렌트를 주고 파는 경우도 있고, 먼저 렌트를 주다가 나중에 직접 들어가 사는 경우도 있습니다. 어떤 경우든지 2년을 살았다면 부동산 양도 소득세 면제의 기본적인 자격은 갖추게 됩니다.
 

다만 상황에 따라 면세를 100% 다 받지 못하고 렌트 비율에 따라 면세가 줄어드는 경우도 발생합니다. 예를 들면 집을 사서 첫 3년을 렌트를 준 후 2년을 살다가 팔면 5년 중 3년(60%)에 대한 면제(Exclusion)는 적용받지 못합니다.  
 
즉 양도 소득의 40%만 면제(Exclusion)가 된다는 것입니다. 만약 부부인 경우 50만 달러의 양도 소득이 생겼다면, 이 중의 40% 즉 20만 달러에 대해서만 양도 소득 면제를 받고 나머지 30만 달러에 대해서는 양도 소득세를 내야 합니다.
 
그런데 똑같이 2년 살고 3년 렌트를 줬는데 그 순서에 따라서 100% 면제가 되는 경우도 있습니다. 예를 들어 집을 사서 2년을 먼저 살고, 후에  3년 렌트 놓다가 팔면 100%의 양도소득세 면제(Exclusion)가 적용됩니다.  
 
싱글은 25만 달러, 부부는 50만 달러까지 양도 소득세를 면제받을 수 있다는 말입니다.  
 
이렇게 같은 2년을 살아도 결과가 달라지는 것은 투자용으로 여러 채의 집을 구매한 후 렌트 수입, 시세 차익 등 이익은 다 보고 마지막 2년만 살다가 양도 소득세까지 100% 면제받는 과도한 혜택을 줄이기 위해서입니다.  
 
이는 ‘Housing Assistance Tax Act of 2008’에 근거한 것입니다. 즉 25만 달러 또는 50만 달러 이 특정 비율에 의해  액수가 조정될 수 있고, 그 비율은 전체 소유 기간(Total Period of Ownership)과 렌트를 준 기간(Total Non-Qualified Use)이 포함됩니다.  
 
1년 이상 소유한 집을 파는 경우 양도 소득세는 장기 보유로 간주하여 Long Term Capital Gain Tax Rate가 적용됩니다. 따라서 인컴에 따라 0%, 15%, 20% 세율 중에 하나로 세금이 결정됩니다. 여기서 Depreciation(감가상각)도 계산에 따로 들어갑니다. 예를 들어 양도 소득이 20만 달러이고 Depreciation이 1만 달러라면, Depreciation에 대해서도 이에 상응하는 세금을 내야 합니다.
 
그리고 이 면세 혜택은 2년에 한 번만 이용할 수 있습니다. 2년 기간 안에 2채 이상의 집을 파는 경우, 2채가 면제 조건에 맞는다고 해도 1채만 혜택이 적용됩니다.  
 
특히 해당 주택에 부부가 공동으로 거주할 경우 50만 달러까지 면세 혜택이 주어지는데 다음과 같은 조건을 유지해야 합니다.  
 
첫째는 결혼한 부부로서 세금보고를 함께 Married Filing Jointly로 하고, 둘째로 부부 중 한 명이 해당 주택을 소유해야 하며, 셋째로 부부 두 명 모두 해당 주택에 거주해야 하고, 넷째는 주택을 파는 시점으로부터 2년 이내 두 사람 중 누구도 다른 주택으로 면세 혜택을 받은 적이 없어야 합니다. 이러한 조건을 충족시키지 못할 경우에는 부부가 아닌 각 개인으로 보고 면세 혜택을 축소합니다.
 
양도소득세 면제 적용 비율은 상황에 따라 복잡하고 그 결과가 다를 수 있기 때문에 정확한 계산과 분명한 판단을 위해서 전문가와 상의하길 권장합니다.
 
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윤주호 / CPA