[부동산] 상반기 부동산 시장

2023년 다소 침체 된 부동산 경기 속에 주택 소유주와 잠재 구매자들은 부동산 매매가 집중적으로 이뤄지는 봄철에 관심이 쏠리고 있다. 이 시기가 주택시장 상황이 올해 글로벌 경제 전망을 가늠케 하는 최대 단일요소일 수 있다는 분석이고 과연 글로벌 경제가 침체로 갈 것인가, 아니면 연착륙으로 갈 것인가를 보여주는 풍향계라는 의미다.
 
이코노미스트 최신호는 “주택시장이 중요한 이유는 총 가치 45조 달러라는 절대적인 크기를 갖고 있다기보다, 기준금리 상승국면에서 경제 향방을 가늠할 풍향계로 기능할 수 있기 때문”이라고 전했다. 연방준비제도(연준)는 경제성장을 해치지 않으면서도 인플레이션을 잠재울 정도로 적절히 기준금리를 올린 것인지,  지나치게 긴축한 것인지, 너무 느슨하게 대응한 것인지에 대한 초기 신호가 부동산시장에서 나타날 수 있다고 분석한다.
 
지난달까지 부동산시장의 침체는 확실해 보였다. 사실 연준이 기준금리를 올리기 전부터 모기지 대출기관들은 연준의 긴축을 예상하면서 금리를 올리기 시작했다. 30년 만기 모기지금리는 2021년 말 3%에서 지난해 10월 7%를 넘었다. 20여년 만의 최고치였다. 매매 건수는 크게 줄어들었다. 잠재 구매자들은 상황을 방관하며 기다렸다. 주택건설기업들은 신규 프로젝트 규모를 줄였고 판매기업들은 가격을 낮췄다. 하지만 최근 예상 못 한 반등의 신호들이 잡히기 시작하면서 기준금리 인상에 따른 기대효과가 무뎌지고 있다는 우려가 커졌다.  
 
현재 부동산에 대한 낙관론과 비관론이 엇갈린다. 낙관론의 요지는 부동산시장이 바닥을 쳤다는 것이다. 주택 구매자들이 늘고 있다는 걸 근거로 든다. 팬데믹 시기의 광풍 정도는 아니지만, 올해 봄철 거래가 늘면 이론상 주택가격이 안정되고 주택건설기업들이 신규주택 건설에 나설 수 있다는 입장이다. 이런 입장을 지지하는 측은 인플레이션을 자극하지 않고도 경제성장을 이룰 수 있다고 본다.
 

반면 비관론의 요지는 부동산시장과 인플레이션의 상호관계가 너무 끈끈하다는 것이다. 공급이 제한된 주택시장에서 주택 매매가 늘어난다면, 가격상승은 불 보듯 뻔하다는 것이다. 금리에 민감한 부동산시장이 통화 긴축에 반응하지 않는다면 연준으로선 보다 공세적으로 통화 긴축에 나설 수밖에 없다. 현재 비관적인 시나리오가 보다 현실적으로 여겨지는 상황이다.
 
최근 부동산시장 반등엔 여러 요소가 어우러졌다고 분석한다. 지난 1년 부동산 거래는 미지근했다. 이는 억눌린 수요가 있다는 의미다. 여력이 있는 매입자들이 현금을 내고 부동산을 매입하는 비중이 커지고 있다.  
 
연준 의장 제롬 파월은 지난해 부동산시장의 리셋(급등 이전 가격으로의 회귀) 필요성을 역설했다. 집값이 감당할 수 없는 수준이기 때문이다. 집값의 감당 정도가 팬데믹 이전 수준으로 되돌아가려면 세 가지가 전제돼야 한다. 소득이 상승하거나 모기지금리가 하락하거나 주택가격이 내려가야 한다. 현재 이 세 가지 상황이 일어나기 시작했다. S&P코어로직케이스실러지수에 따르면 현재 주택가격은 2022년 중반 정점에 비해 단 4% 하락했다. 팬데믹 기간 45% 폭등한 것을 거의 상쇄하지 못했다. 반면 주택건설기업들은 글로벌 금융위기를 향해 치닫던 20년 전과 달리 매우 신중해졌다.  
 
팬데믹 기간 주택매입 광풍이 불었을 때도 주택건설기업들은 공급을 약간 늘리는 데 그쳤다. 과거의 교훈을 잊지 않았기에 팬데믹 호황을 일시적으로 판단했다. 부동산시장이 약화하자 즉각 신축 활동을 대거 줄였다. 그 결과 지난해 주택건설 투자는 실질기준으로 1/5 하락했다. 올해는 더 하락할 것으로 예상한다. 최근 주택 수요가 반등하고 있지만, 신규주택 착공은 지속 하락하는 상황이다.  
 
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현호석 마스터 리얼티 대표