[부동산 투자] 급변 중인 한국 부동산 시장

최대 50%까지 가격하락 할 듯
미분양 아파트 가파르게 증가

한국의 2022년 연간 주택거래량은 약 51만호로 전년 대비 절반 수준으로 떨어지는 등 현재 한국의 부동산이 빠르게 변화하고 있다.
 
한국 부동산 시장은 미국 시장과 비슷한 시점인 작년 7월부터 월별 매매가격이 하락세로 뒷걸음을 시작했는데 올 1월 전국 주택 매매가격은 한 달 동안에만 1.31% 하락하면서 3개월 연속 월 1% 이상 하락 추세가 이어지고 있다.  경기도와 세종시에서 월 2% 넘어 하락 폭이컸으며 제주도 0.96% 하락하는 등 모든 지역으로확대되고 있다.
 
2월 2주에 경기도 내1주 사이의 최대 낙폭 지역은 하남시 1.2%, 수원 영통구 1.19%, 화성시 1.06%를 기록했다. 1년 전의 시세에 비하면 거의 40~50% 가격으로까지 내려간 급매물이 있을 정도로 충격적인 가격 내림세의 상황을 맞고 있다.
 
이러한 급격한 매수세 위축을 풀어보고자 정부는 각종 제한을 폐지하고 1월 30일 특례보금자리론을 공급을 발표했다. 9억원 이하 주택 최대 5억원 대출한도 LTV 최대 70%  우대형금리시 최저 3.23%의 파격적인 내용을 담고 있다. 한국의 금융위원회 또한 규체완화정책 기조를 잡고 있는 가운데 매수심리가 잠깐 소폭 회복되는 모습을 반짝 보여주기는 했지만  하락의 모멘텀을 바꾸어 주는 분위기는 이끌지 못하고 있다.
 

상업용 부동산 시장은 여전히 극심한 거래절벽 상태이다. 매매가 100억원 이상 300억원 미만 중소형 매물은 거래량이 작년 동기간 대비 90% 줄었고 매매가 100억원 미만인 꼬마빌딩 거래량은 전년동기 대비 82%가 줄었다.  
 
주택산업연구원 자료에 따르면 올 1월 전국 아파트 입주율은 66%로 전달 12월보다 5% 하락했다. 전국적으로 아파트 3채 중 1채는 비어 있다는 뜻이다. 기존 주택 매각 지연과 세입자 미확보가 입주율 하락의 주원인이다. 전국 전셋값은 11월에서 올 1월 3개월간 월평균 1.66% 하락하면서 하락 폭이 2배 이상확대되었다.  임대차시장의 수요가 전세에서 월세로 이동하면서 월세는 상대적으로 높은 상승세가 지속하였으나 2023년 들어서 월세마저 상승세가 둔화하였다.
 
신규 주택분양 시장에서 청약 수요가 많이 감소하여 미분양아파트는 2022년 하반기 이후 가파르게 증가 중이다. 토지 거래량 또한 2022년 220만건으로 1년 전 대비 33% 감소했다. 이는 2012년 204만건 수준 이후 10년이래 최소거래량이다. 올 413개 단지 30만 2000 가구가 입주를 앞두고 있다. 적체된 미분양 물량이 많고 입주물량까지 동시에 늘어나는 지역권의 경우 전셋값 하락 기조영향까지 더해져 침체 분위기에서 쉽사리 벗어나기 어려울 것이란 전망도 나온다. 새 아파트가 집중되는 지역의 경우 매물적체, 전세수요 부족으로 전셋값 하락 폭 확대를 피할 수가 없을 것으로 보인다.  
 
많은 전문가가 2023년 말 기준금리를 3.5% 가정하여 2023년 연간 아파트 가격은 30% 하락하여 2018년도의 가격 수준으로 회귀한 것으로 예상했다.
 
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해리 정 / 한바다 부동산 대표