[부동산 이야기] 우기를 대비한 주택의 지붕 관리

지붕교체 최대 1만6000불 소요
거터는 1년에 2번정도 청소해야

올 겨울은 캘리포니아에도 여느 해보다 훨씬 비가 많이 내렸다. 약 5년 만에 그렇게 많은 양의 비를 본 것 같다. 지붕의 수명은 대략 25~35년 정도라서 수명을 다하고 문제가 많아지면 부분 보수가 아닌 전체를 교체해야 한다. 요즘은 자잿값이 많이 올라서 지붕 전면교체하는 데 평균 약 8000~1만6000달러 정도 드는 것 같다. 일반적으로 아스팔트 싱글 타일 자재를 가장 많이 사용하는데 고온의 햇빛에 오래 노출되면 약화하면서 작은 충격에도 쉽게 부스러진다.  거기에 비바람, 해일 등으로 싱글들이 부서지면 그 틈으로 비가 샌다.  부스러진다고 당장 새는 것은 아니고, 그 밑에 드러난 못이 서서히 녹슬면서 틈새로 빗물이 들어가게 된다.
 
낡은 지붕도 아닌데 샌다면, 지붕 설계 자체의 결함일 수도 있다. 평평한 플랫(flat) 지붕은 문제가 생길 요지가 아주 크다. 비용이 비교적 적게 들어 평평한 지붕을 설치하는 경우도 많이 봤는데 이 경우 사후 관리가 더 골칫덩어리로 돈이 든다고 봐야겠다. 경사를 적절히 준 지붕이라고 하더라도, 두 지붕이 만나는 부분을 잘못 설계하면 구조적으로 비가 샐 수밖에 없는 경우도 있다. 최근에 지은 집들도 이런 경우가 많다. 집 구매과정에서 일단 일반적인 인스펙션을 먼저 하고 거기에서 지붕을 좀 더 자세한 점검을 하라고 지적이 되는 경우 지붕 전문 인스펙션을 거쳐야한다. 이때, 구조적으로 비가 샐 수밖에 없는 경우에는 당연히 수리/유지비와 집 가격을 고려하여 구매 여부를 결정해야 한다. 집을 사는 데 있어서 지붕, 플러밍, 전기, 수영장 등은 덩치가 큰 비용이 드는 메이저 아이템들에 해당하므로 신중하게 점검해 보고 결정해야 한다.
 
또는 지붕의 부자재가 낡았을 수도 있다. 거터, 환기구, 플래싱, 플러밍 파이프 부트 등이 낡으면 틈으로 빗물이 들어간다. 빗물받이 홈통인 거터는 주기적으로 청소해줘야 하고, 플러밍 파이프 부트도 10년 정도마다 교체해 주는 것이 좋다. 거터를 청소해주지 않아서 물이 넘치면서 처마가 썩었을 수도 있다. 1년에 2회 정도 주기적으로 청소해 주는 것이 좋다. 주변에 나무가 없는 집이면 상태를 봐서 3~4년마다 청소해주고, 주변에 큰 나무가 있을 경우에는 거터 스크린을 설치하면 나아지지만 스크린이 있더라도 작은 부스러기는 여전히 쌓이게 되므로 1년에 한 번 정도는 청소하는 것이 좋다. 스크린이 없으면 1년에 2회는 청소해줘야 한다.
 
지붕 타일이 낡아서 새는 것이라면, 새것으로 교체해주는 것이 유일한 해법인데, 한번 교체하면 앞으로 30년은 걱정 없이 지낼 수 있으므로 자금에 여유가 있다면 교체하는 것이 좋다. 만약 천재지변으로 지붕이 상한 것이라면, 보험회사에서 교체 비용을 지불해 준다. 지붕의 연도에 따라서 전액 지급될 수도 있고, 일부 감액한 나머지가 지급될 수도 있다. 또한 주택 구매시 홈 워런티 플랜을 셀러가 일반적으로 들어주곤 하는데 이때 가능한 지붕에 관한 옵션을 꼭 넣도록 하는 것이 좋겠다.  
 

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윤 김 / Seeders Investment, Inc. 대표