[부동산 가이드] 2023 주택 부동산 경기

모기지 이자 최대 8.5% 가능
주택가격 5~10% 하락 예상

새해의 주택 부동산 시장 예측을 위해 예상되는 모기지금리, 시장의 주택 재고, 판매량 등을 논의해 보려고 한다. 작년 봄부터 주택 시장에 가장 큰 요인인 모기지 금리가 상승하므로 주택 매매 및 주택 가격에 제동이 걸리고 부동산시장 전반에 걸쳐 불확실성이 증가함에 따라 많은 주택 소유자, 예비 판매자, 잠재 구매자들을 긴장하게 만들고 있다. 이 글을 쓰고 있는 현재 30년 고정 모기지 이율이 6.63%로 일 년 전의 2배, 인플레이션율은 목표치 2%보다 훨씬 높은 7.1%이다.
 
▶모기지 이자: 전국부동산협회의 수석 경제학자이자 부동산 연구 책임자인 나디아 에반젤루는 2023년에 세 가지 가능 금리 시나리오를 얘기하고 있다.
 
▶시나리오 #1: 인플레이션이 계속 높은 상태를 유지하고 있어 연준이 반복적으로 금리를 인상해 모기지 금리가 계속해서 8.5% 가까이 오르는 경우, 시나리오 #2: 소비자 물가 지수는 연준의 금리 인상으로 인플레이션이 점진적으로 낮아져 모기지 금리가 7%~7.5% 근처로 안정될 경우, 시나리오 #3: 연준의 반복적 금리 인상으로 인플레이션을 억제하나 경제는 불황에 빠진다. 이로 인해 모기지 금리가 5%까지 떨어질 경우를 가정하고 있다.
 
▶주택판매량: 시나리오 #1인 경우 금리가 높아지면 10% 이상 감소, 시나리오 #2 경우 7~8%로 감소, 시나리오 #3에서는 15% 이상 감소를 예상하고 주택 판매에 걸리는 기간도 시장이 계속 냉각됨에 따라 2023년에는 평균 30일 이상으로 추정하고 있다.
 

▶주택 재고: 현재 주택 소유자는 절대 필요한 경우가 아니면 3% 모기지에서 다른 주택으로 옮기면서 7% 모기지로 바꾸어야 할 가능성이 없다. 따라서 시장에 나오는 기존 주택 재고량은 낮게 유지될 것이다. 또 건축업자들은 지난 3개월 동안 주택 착공을 축소했으므로 조만간 신축 공사로 인해 공급물량이 크게 증가하지 않을 것이다.
 
▶주택가격: 미전역으로 보면 주택 가치는 적어도 완만하게, 아마도 5%에서 10% 사이의 하락과 고가의 주택 시장 중 일부는 잠재적으로 더 큰 하락이 예상된다고 한다. 제한된 재고, 현재 모기지 보유자들의 강력한 신용도, 주택 소유자가 되려는 젊은 층들의 수요는 가격이 더 이상 떨어지는 것을 막는 데 도움이 될 것이라고 샤르가(Sharga) NYU 교수는 말하고 있다.
 
주택시장의 수요와 공급이 정상화되면서 금리가 다시 제자리로 돌아올 수 있기를 희망하지만, 높은 모기지이자 비용을 감당할 수 없는 사람들은 계속 기다려야 할 수밖에 없을 것이다. 금리가 곧 떨어질 것이라는 희망을 안고 기다리는 사람들은 2020년과 2021년에 열렸던 저금리 금융 창구가 닫혔다는 사실을 받아들여야 할 수도 있을 것이다. 더 많은 주택 소유자가 현재의 집에 머물면서 주택 담보 대출과 주택 담보 신용 한도를 늘려갈 것이다. 즉, 높은 금리로 인해 새집을 구입해 이사가 안 된다면 리모델링이 늘어갈 가능성이 많은 한 해가 될 것 같다.
 
▶문의: [phone]

좌쉬아 김 / 뉴스타부동산 가든그로브 명예부사장