[부동산 가이드] 2023년 부동산 시장

6%대 금리 유효수요 강하게 축소시켜
주택재고는 2~3개월 남아 많이 부족

2023년 계묘년의 새해가 밝았다. 2022년에는 연준의 금리 인상으로 팬데믹 이후 저금리 양적완화에서 고금리 양적 긴축으로 부동산 시장이 역전되는 모습을 생생히 겪은 한 해이기도 하였다. 오늘은 지난 2~3년 이후 다시 시작되는 부동산 시장에 대해 알아보고자 한다. 현명하게 2023년 부동산시장을 보아야 한다.
 
지난 2년 반 동안의 주택시장은 역사상 최저인 약 3% 대의 모기지 금리, 강력한 수요와 가격 경쟁으로 기록적인 주택 매매 속도 보여 주었고 이에 따라 미국 주택 가격은 부르는게 값이라는 말이 나올 정도로 상승하였다. 하지만 지난해 6월 중순 이후로 연준의 거듭되는 대폭의 금리 인상으로 8월 이후부터 부동산 시장은 역전이 되기 시작했다. 이런 급격한 부동산시장의 변화에 소비자들과 부동산 전문가들은 혼란을 겪었다.  
 
여러 비관적인 뉴스로 눈치를 보는 소비자들이 많아졌다. 지난 2년 반 동안 최저 금리로 인해 평균 부동산 가격은 40%가 올랐다. 그러나 인플레이션을 잡기 위해 연준의 금리 인상은 40년 만에 처음으로 가장 단기간 안에 평균모기지 금리가 7%대를 넘는 기록도 보여주었다. 이처럼 부동산시장은 온탕과 냉탕을 오가는 해였다. 2023년 1월 현재의 금리는 6%대 초반으로 보이고 있으나 당분간 계속 상승할 거라는 의견이 지배적이지만 경제침체가 계속된다면 금리는 더 이상 오르지 않는 6%대를 유지할 거라는 전망이다. 6%대의 금리는 팬데믹 때보다는 높지만, 역사적 기준으로 보면 낮은 수준이다.  
 
그리고 이에 현재 집값도 10~15% 정도 하락한 상태이다. 이러한 영향으로 2023년 미국의 주택판매량은 2021년보다 약 6% 정도 감소할 것이라고 전문가들은 예측한다. 6% 대의 금리는 부동산 시장에서 유효수요를 강하게 축소시켰고, 이에 따른 낮은 공급은 주택 판매의 건수에 아주 큰 영향을 미칠 것으로 보인다. 현재 주택시장의 재고는 2~3개월치 정도이다. 그러나 일반적으로 균형 잡힌 부동산 시장에서 필요한 재고는 5~6개월치의 재고가 있어야 한다. 이런 이유로 대부분의 부동산 시장은 다시 판매자가 유리하게 될지도 모른다는 생각을 해 볼 수 있다. 즉 꾸준한 수요와 재고의 부족으로 비교적 중간 가격의 주택들이 보합세를 보이거나 저가 주택의 기본 가격이 일제히 상승 되어질 것으로 보인다.  
 

그렇다면 2023년 주택구매자와 판매자와 부동산 전문가들은 이러한 시장을 어떻게 받아들여야 할까? 첫째, 팬데믹 동안의 주택시장은 아주 비정상적이었고 앞으로 다가올 시장이 정상적임을 인지해야 한다. 둘째, 연준의 금리 인상은 주택시장을 위축시킬 것이고 주택구매자의 높아진 레버리지는 구매자를 어렵게 만들 것이다. 셋째, 구매자와 판매자가 가질 수 있는 기회는 지역시장에 따라 크게 다를 것이다. 주택을 구입하고 판매를 할 때 내가 속한 지역의 주택시장을 바르게 이해하는 것이 어느 때 보다 중요할 것이다.  
 
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애니 윤 / 뉴스타부동산 플러튼 에이전트