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[법 상식] 매매 중 부동산 손실·정부 수용 발생

에스크로 클로징 전 손실은 바이어 책임 없어
매매 계약서 손실 시 계약 해지 권리 명시 필요

상업용 부동산을 구매하기 위한 에스크로 과정에서 화재 발생으로 건물이 전소, 정부 수용 결정으로 부동산 매매가 불가 등의 경우에 바이어와 셀러 사이에는 어떤 권리와 의무가 있는지 살펴보겠다.
 
가주민사법 1662조에 의하면 부동산의 소유나 명의가 이전되기 전, 부동산의 일부나 전체가 바이어의 실수 외의 이유로 파손되거나 정부로 인해 강제로 수용되었을 경우에는 셀러는 바이어에게 계약 준수를 강요할 수 있는 권리가 없으며, 바이어는 매매계약서에 대한 책임이 없을 뿐 아니라 이미 지불한 매입금을 돌려받을 수 있는 권리가 있다. 반면 부동산의 소유나 명의 이전이 완료되고 부동산의 일부나 전체가 셀러의 실수가 아닌 이유로 파손되거나 정부의 강제 수용 경우, 바이어는 매매계약서에 따른 계약을 준수 및 책임을 다해야 한다.  
 
다시 설명하자면 바이어는 부동산의 소유권 및 명의의 이전 여부에 따라 부동산 화재나 자연재해로 인한 파손에 대한 책임을 달리한다는 것이다. 물론, 부동산 구매 잔금이 남아있다면, 바이어는 구매 잔금을 셀러에게 지불해야 한다.    
 
이러한 문제가 자주 발생하는 것은 아니지만, 종종 에스크로가 완결되기 전 바이어가 부동산이나 비즈니스의 소유권을 행사하는 경우가 있다. 비록 명의 이전이 완결되지 않은 상태이지만 소유권을 행사하기 시작한 후 부동산이 화재나 자연재해로 인하여 파손될 시에는 파손된 부동산을 구매해야 하는 상황이 될 수 있다. 따라서 에스크로가 완결되기 전 소유권을 행사하는 데에는 예상치 않은 책임 전가의 가능성이 있으므로 신중하게 결정해야 한다. 따라서 에스크로가 종료되기 전에는 부동산이나 사업체의 소유권을 행사하는 것은 법적으로 많은 복잡한 문제를 발생시키기 때문에 가급적 피하는 것이 좋다. 부득이한 사정으로 미리 소유권을 행사해야 할 경우에는 계약서에 이러한 책임손실 문제에 대한 규정을 정확히 명시해야 한다. 그뿐만 아니라, 에스크로 종료 전에 소유권이나 운영권을 바이어에게 양도할 경우에는 바이어로 하여금 손해보험을 들게 해야 한다.  
 


에스크로 기간 위와 같이 부동산의 손실이 났을 경우, 보험에 대한 처리에 관한 것도 매매계약서에 명시해야 분쟁의 소지를 최소화할 수 있다. 마찬가지로 계약 내 부동산 손실이 발생했을 경우, 보험금에 대한 권리가 누구에게 있는지 규정한 조항 또한 확인해야 한다. 계약서마다 손실에 대한 보험금 처리가 다르게 규정되어 있으므로 반드시 검토해야 한다.
 
정부의 강제 수용 결정이 날 경우, 수용에 따른 보상금의 혜택을 받는 것에 대한 규정도 꼭 명시해야 한다. 에스크로 진행의 시점에 따라서 수용 보상금에 대한 주체를 달리하거나 수용 금액에 따라서 보상금에 대한 권리를 달리 규정할 수도 있다. 바이어의 입장에서는 수용의 결정이 있을 경우 매매 계약을 해지할 수 있는 권리를 명시할 필요가 있다.  
 
따라서 매매 계약서에서 매우 중요한 것은 에스크로 기간 매매 대상의 부동산에 대한 리스크를 어느 시점에서 셀러에서 바이어로 이전되는지에 대해 정확한 규정과 이해를 하는 것이다.
 
▶문의: (213)487-2371

이승호/ 변호사 Lee & Oh

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