[부동산 이야기] 사업체 가격 항목설정

셀러 세금 보고서와 일치해야
구입 장비 세금은 바이어 부담

매번 사업체 매매의 에스크로 클로징에 진통을 겪는 문제 중의 하나는 가격의 항목별 조정이다. 계약대로 정해진 매매 가격에서 대개는 권리금(Goodwill), 리스권(Leasehold Improvement), 경쟁제한권(Covenant not to compete) 그리고 장비(Furniture, Fixture & Equipment) 등으로 나눌 수 있다. 이 중 장비에 대한 가치만큼 바이어는 중고세(Use Tax)를 내야 하는데, 이 금액은 지난해 셀러의 사업체 세금보고서에 명시한 금액으로부터 감가 상각된 금액으로 산정하여 매매 종료 시 셀러를 통해 지불되는 것이 일반적이다.  많은 셀러는 상대적으로 소득세를 내야 하는 권리금의 비율보다 장비 금액을 올리는 것을 원하지만, 바이어는 당장 지불해야 하는 장비세에 민감해지는 것이 사실이다.  
 
몇 달 전에 매매를 마친 식당 에스크로에, 주조세형평국(CDTFA)에서 이메일을 받았는데 다름 아닌 셀러가 보고하고 납부한 장비 세금을 도저히 받아들일 수 없다는 내용이었다.  
 
셀러와 CPA가 함께 제출해준 매매가격의 항목별 가격에 준하여 에스크로를 통해 바이어는 세금을 지불했으나 주 정부 감사관은 이를 받아들일 수 없으므로 다시 모든 장비의 내용과 그 가치를 산정하여 보고하라는 것으로, 에스크로는 받는 즉시 셀러와 바이어에게 통지하였으나 결국 바이어의 세금을 배려하여 항목을 저가로 조정해준 셀러가 다시 조정하여 제출하였지만, 이는 쉽게 감사관에게 받아들여지지 않았다.  
 
항목별 구입날짜, 현재 산출 금액 등을 다시 제출하고 많은 진통 끝에 장비 항목의 총금액을 처음의 4배에 가깝게 제출하고 감사결과를 기다리는 중이다.  그러면 처음 산정된 금액과 재조정된 장비 가치와는 큰 차이가 있으므로 그에 따르는 세금 금액 또한 큰 차이가 나는 것이 사실인데, 과연 그 차액은 누가 지불해야 하는가?  엄밀하게 말하면 장비를 전체 매매금액에 포함하여 구입한 바이어가 내야 하는 것이 마땅하나, 이미 그 가치를 낮게 산정한 것에 동의한 이상의 금액을 순순히 지불하는 바이어는 드문 것이 사실이다.  이번 일도 예외는 아니어서 감사를 받는 셀러의 답답한 마음에 바이어로부터 받은 세금보다 3배나 많은 조정된 실제 세금을 셀러가 내는 안타까운 상황이 되어 버린 것이다.  대개 이런 경우는 지난해 세금 보고서에 제출된 장비의 산정가치와 매매될 때 바이어와 계약하는 가치가 크게 차이가 날 경우 감사를 받게 되는 것이며, 실제로 요즘은 많은 사업체가 매매 시 감사를 거치는 경우가 증가한 것이 현실이다.  
 

모든 에스크로 서류들은 검증(Certified)되어 주 정부에 보고되며, 접수된 서류를 보유하고 있는 자료들과 비교하고 특별한 하자가 발견되지 않으면 에스크로 사무실로 Certificate of Release(확인서)를 보내는 것이 일반적인 과정이다.  마지막 보고된 판매 보고서와 Sellers Permit을 반납하는 과정에서 크레딧 카드매상과 전체 매상 등 여러 복합된 자료들을 분석하여 위의 확인서를 발급하는 것이므로 그 시기를 예측하기란 매우 어렵다.  
 
가장 바람직한 것은 에스크로 오픈 시, 예상 매상 금액을 기준으로 하여 미리 세금과 보고서를 제출하는 것이 시간을 단축하는 현명한 방법으로 타인종의 대형 사업체 매매 시 일반적인 방법으로 한인 분들이 시도해 볼 만하다.  
 
▶문의: [e-mail]

제이 권 프리마 에스크로 대표