[법 상식] LA 카운티와 시의 모라토리엄 정책

LA카운티 모라토리엄 연말까지 적용
LA시는 2023년 1월 31일까지 유효해

코비드19 팬데믹 이후 경제적인 어려움을 겪고 있는 세입자에 대한 퇴거 유예 규정(moratorium·모라토리엄)이 주 정부와 지방정부 차원에서 발효되어 세입자에 대한 퇴거를 금지해 왔다.  
 
미국 내에서 코비드 백신이 집중적으로 접종되면서 비즈니스가 재개방하는 추세에서 세입자에 대한 모라토리엄의 유효기간도 추가로 연장되지 않고 현존하는 프로그램도 자동 말소되고 있으나 LA 카운티와 시의 경우에는 아직도 제한적인 모라토리엄을 유지하고 있다.
 
LA 카운티의 모라토리엄은 12월 7일 기준으로 상업용 건물에 대해 2022년 12월 31일까지 유효하다. 상업용 건물에 관한 모라토리엄은 세입자의 개인에게 밀린 렌트에 대한 보증을 요구할 수 없는 것을 제외한 모든 모라토리엄이 해제된 상태다. 주거용 건물에 대해서는 아직 퇴거와 관련해서 모라토리엄이 제한적인 조건으로 유효하다.  
 
현재까지 유지되고 있는 주거용 모라토리엄은 다음과 같다. 1. 렌트 인상을 할 수 없다.  2. 렌트비를 내지 않는 이유가 아닌 세입자의 소란이나 반려동물의 소지 이유로 퇴거 조치를 할 수 없다. 또한 리스 기간이 만기 되었어도 기존의 세입자를 퇴거할 수 없다. 3. 세입자에 대한 보복이나 괴로움을 끼치는 행위를 할 수 없다. 4. 2022년 7월 1일 이후에 렌트를 내지 않았을 경우에는 세입자가 수입이 10% 이상 감소하거나 가스비, 음식비 등 생활비가 세입자의 소득이 7.5% 이상이라는 것을 자가 확인하는 것을 매달 건물주에게 통보할 경우에는 퇴거 모라토리엄이 유효하다.  
 

위의 네 번째 조건에 해당하는 세입자는 매달 건물주에게 자가 확인서를 통보하면 렌트비를 내지 않은 이유로 퇴거 될 수 없다. 2022년 12월 31일 전에 밀린 렌트는 모라토리엄이 종료돼도 일시에 내는 것이 아니라 모라토리엄 종료 후 12개월 안에 분할하여 낼 수 있다. 상업용 건물의 경우에는 9명 이하의 종업원을 가진 세입자는 총 12개월 그리고 10명에서 100명 사이의 종업원을 가진 세입자는 총 6개월 동안 분할 지불할 수 있다.
 
LA시는 카운티의 모라토리엄과 별개로 독자적인 모라토리엄이 유효한 상태다. 1. 시의 모라토리엄은 2023년 1월 31일까지 유효하다. 2. 반려동물이나 원래 리스 계약에 등록되지 않은 세입자의 추가 거주 이유로 퇴거를 금지한다. 3. 렌트비를 내지 않을 경우에도 소득의 감소가 있었다는 자가 확인서를 건물주에게 통지할 경우 퇴거를 금지한다. 4. 시의 렌트 컨트롤에 해당하는 건물은 렌트 인상을 할 수 없다. 2020년 3월 1일부터 2021년 9월 30일 사이에 밀린 렌트는 2023년 8월 1일까지 지불할 수 있다.  2021년 10월 1일부터 2023년 1월 31일까지 밀린 렌트는 2024년 2월 1일까지 지불할 수 있다.  
 
세입자로부터 코로나19로 인하여 렌트를 내지 못한다는 통지를 받게 되면 건물주는 세입자에게 렌트를 내지 못하는 것에 따른 어떠한 불이익을 주어서는 안 된다. 이러한 모라토리엄이 발효 됐음에도 불구하고 건물주가 퇴거 명령 소송을 제기할 경우에는 법원에서 모라토리엄이 기존의 법보다 먼저 적용되기 때문에 퇴거 명령이 가능하지 않게 된다. 모라토리엄의 시효가 만기가 된 후에는 건물주는 세입자를 상대로 퇴거명령 소송을 진행할 수 있으므로 이에 대한 사전 준비를 해야 한다.  
 
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이승호/ 변호사Lee & Oh