[에이전트 노트] 2022년 부동산 시장 결산

무리한 금리 인상에 경기침체 우려
집값 최고 두 자릿수 하락 전망도

다사다난했던 2022년 ‘임인년 검은 호랑이해’가 이제 역사의 뒤안길로 저물어 가고 있다.
 
올해는 특이하게 겨울에 개최되는 카타르 월드컵 축구경기를 응원하며 즐겁게 한 해를 마감할 수 있게 됐지만 얼마 전 한국에서 발생한 158명의 젊은이가 희생된 이태원 참사를 생각하면 다소 무거운 마음으로 한 해를 마감해야 할 것 같다.
 
올해 미국 부동산 시장을 되돌아보면 무엇보다 2010년 이후 12년간 무섭게 상승하던 부동산 가격상승이 올해 하반기를 기준으로 결국 하락세로 돌아섰다는 것이 가장 큰 포인트일 것이다.
 
올해 초 전반기까지만 해도 부동산 시장 내 극심한 매물 부족 현상과 함께 금리 인상이 예상되는 상황에서 금리 인상 전에 주택을 구입하려는 바이어들이 폭발적으로 증가하면서 바이어들 간에 구입 경쟁이 심화되었고, 5%대 이자율 상승에도 아랑곳하지 않고 부동산 가격의 상승세를 이어 갔으나 지난 6월 15일에 전격 단행된 연방 기준금리 0.75%p 대폭 인상을 시작으로 점차 부동산 시장은 하락세에 접어들기 시작했다.
 

연준이 금리를 한 번에 0.75%p 올린 것은 역사상 1994년 11월 이후 28년 만에 처음으로 단행된 ‘자이언트 스텝’ 금리 인상이었다.
 
그러나 연준은 여기서 그치지 않고 3차례 더 기준금리를 0.75%p씩 상승시키며 올해 하반기에 만 총 4차례의  ‘자이언트 스텝’ 금리 인상을 단행했다.
 
가파르게 상승하는 물가로 인플레이션을 잡기 위한 연준의 금리 인상 단행은 지난해부터 예정돼 있던 상황으로 올해 기준금리를 적어도 4~5차례 올릴 것으로 예상은 했었지만 이렇게 큰 폭으로 인상될 것으로는 전혀 예상하지 못했기 때문에 7%가 넘어서는 모기지 이자율의 상승으로 주택구입을 준비하던 바이어들의 심리적 부담까지 시장에 작용하면서 부동산 시장은 올해 하반기에 접어들면서 급격히 얼어붙기 시작했다.
 
그러나 인플레이션과 경기침체 우려 속에서도 매년 경기상황의 지표가 되는 블랙 프라이데이 매출과 사이버 먼데이 매출이 올해 사상 최대 매출을 올린 것으로 전해졌다.
 
지난 28일 로이터통신에 따르면 사이버 먼데이 매출이 최대 116억 달러까지 기록한 것으로 추산되는데 이는 작년보다 8.5% 늘어난 것으로 알려졌다.
 
연말 소비 심리가 살아나면서 경기침체 우려는 다소 수그러진 상황이지만 경기 침체에 대한 우려가 완전히 사라진 것으로 보기에는 아직 이르고 부동산 시장 역시 침체기가 올 것인가에 대한 우려가 커지고 있다.
 
무엇보다 모기지 금리상승이 계속된다면 내년 집값은 최고 두 자릿수 하락도 예상될 수 있기 때문에 이를 바라보고 있는 셀러와 바이어 모두 섣불리 움직이지 못하고 그저 지켜보고 있을 수밖에 없는 상황으로 판단된다.
 
경기 상황에 가장 민감한 부동산 시장 역시 침체기가 시작되면 경기침체로 인해 모기지 이자율은 다소 떨어지더라도 실직이 증가하고 소득이 감소하면서 바이어들의 주택구입능력은 폭락하고, 모기지 대출 거절이 증가하면서 부동산 시장은 더욱 위축될 수밖에 없기 때문에 셀러 바이어 모두 민감하게 경기침체 신호를 주시하고 있는 상황이다.
 
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전홍철 WIN Realty & Properties