[부동산 이야기] 부동산을 보는 시각

투자 성향·목적따라 요구 사항 제각각
원하는 조건의 80% 맞으면 구매 권장

수많은 손님과 부동산 상담을 하면서 대체로 두 가지 부류의 손님들을 만나게 된다. 하나는 이제 막 상업용 건물에 투자하려는 손님과 오랫동안 투자를 해온 손님이다. 또는 오너로서 건물을 구입하여 직접 비즈니스를 하려는 손님과 전적으로 투자만을 하려는 손님이다.
 
손님들의 목적을 파악한 후에는 부동산 구입시 가장 기본적인 조건을 인지하면서 마켓에 나온 매물을 하나하나 분석한다. 손님이 원하는 가격에 맞는지, 위치는 어떤지, 발전 가능성이 있는지, 건물 모양은 어떤지, 땅과 건물 크기는 얼마나 되는지, 주변 시설은 무엇이 있는지, 어떠한 테넌트들이 입주해 있는지, 각 테넌트의 리스 기간은 얼마나 남아 있는지, 렌트비는 잘 내고 있는지, 지붕이나 건물 관리는 누가 하는지, 캡은 얼마나 되는지 등등을 따져본 후에 더 궁금한 내용은 리스팅 에이전트에게 연락하여 확인하고, 현장을 방문해 본다.  
 
쇼잉하면서 손님의 목적 외에도 손님의 생각 또는 취향을 더 자세하게 알 수 있다. 손님의 생각이나 취향은 그동안 부동산 투자하면서 다져진 손님들만의 노하우라고 할 수 있다. 예전에 이런 부동산을 구입했었는데 좋지 않았다 또는 좋았다는 경험을 토대로, 그리고 최근에는 팬데믹의 여파로 취향 또는 선호도가 바뀌었지만 그래도 오랫동안 쌓아온 경험은 무시할 수 없다.  
 
부동산을 바라보는 시각은 이렇게 개인적인 경험에 의해 생기지만 국가 성향에 따라 비슷할 수도 있고 다를 수도 있다. 미국이라는 이 거대한 땅에서 전 세계 이민자들이 와서 그들만이 가지고 있는 시각으로 부동산 투자를 한다. 예를 들어, 그라운드 리스가 어떤 것이고, 어떻게 다룰 줄 아는 바이어는 미국인이든 한인 투자자이든 그라운드 리스를 가지고 있는 건물을 마다치 않고구입하는 사람들이 있는가 하면, 부동산 하면 그래도 땅과 건물이 아닌가? 그래서 그라운드 리스 건물은 아예 생각도 하지 않는 손님도 있다. 그렇다면 미국인 또는 한인 투자자들은 왜 그라운드 리스를 구입할까? 그 또한 그들만의 부동산을 보는 시각이 있기 때문이다.  
 

코로나를 겪으면서 재택근무가 높아지자 사무실 건물을 찾는 바이어는 거의 없고, 최근의 경제와 부동산 트렌드에 따라서 멀티 테넌트보다는 관리가 쉬운 싱글 테넌트, 스타벅스와 같은 대기업의 프랜차이즈, 회사 보증, 마켓, 약국, 드라이브스루가 있는 패스트푸드에 대한 선호도가 높아졌다. 간혹 장기간 리스하는 은행이 입점한 건물도 좋아하는 손님이 있기는 하지만, 은행의 단점은 새로 오픈한 은행이 아닌 이상 아주 오래전에 입점한 탓에 대체로 렌트비가 아주 저렴하여 캡이 낮다.  
 
우리가 흔히 부동산 구매 시 80% 정도만 마음에 들면 구입하라고 권한다. 그러나 남은 20%가 구입 결정의 가장 중요한 요인이 될 수 있다는 것이다. 그것은 바로 누구도 바꿀 수 없는, 오랜 시간 살아오면서, 오랜 기간 투자하면서 다져진 개인적인 선호도, 부동산을 바라보는 시각이 있기 때문이다.  
 
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