[부동산 투자] 상업용 부동산 구매의 첫걸음

상업용 부동산은 땅의 환경상태가 중요
토질 오염되면 최소 수만달러 비용 발생

한인사회의 이민 역사가 길어지면서 한인들의 경제력 역시 과거에 비해 많이 상승하였다.
 
이에 따라 부동산 임대 수입을 기대 할 수 있는 상업용 건물에 대한 관심은 그 어느 때 보다 높아졌다. 그러므로 임대수입, 보수 및 관리 비용, 그리고 세입자들의 잔여 리스 기간 등을 분석하여 정확한 수익률을 계산하고 간과할 수 없는 위험 요소 등을 면밀하게 분석해야 한다. 그러나 환경 검사(Environmental Survey) 등 몇 가지 항목에 대해서는 첫 상업용 부동산 투자자들이 잘 모르는 경우가 있으므로 초보 상업용 부동산 구입자들이 신경 써서 알아봐야 한다.
 
우선 은행에서 융자를 받기 위해 필요한 환경조사(Environmental Survey)가 있다. 상업용 부동산은 무엇보다 땅의 오염문제가 가장 중요한 요소이다. 아무리 좋은 물건이라도 건물이 위치한 곳의 토질 등의 오염여부는 가치에 영향을 줄 수 밖에 없다. 특히 주변에 세탁소나 세차장, 또는 자동차 정비소가 있다면 토질의 오염 여부를 주의 깊게 관심 갖고 알아봐야 한다.  
 
이 환경조사보고(Environmental Survey Report)는 크게 두 가지 과정이 있다. 환경검사 업체들은 해당 부동산 주변으로 과거 가스나 기름 누출 기록 등이 있었는지를 관련 기관에서 열람해서 ‘Phase I’ Report 를 제공한다. 하지만 만약 오염이 의심된다면 ‘Phase II’ 를 해야 된다.
 

‘Phase II’ 는 토질 검사를 하는 것인데 실제로 현장에 나가서 토양(Soil) 샘플을 채취하여 분석해서 오염여부를 확인하는 것이다. 참고로 ‘Phase I’ 검사비용은 2500~3500달러 수준이며 주로 융자를 얻는 바이어가 비용을 내는 것이 일반적이다.  
 
하지만 ‘Phase II’까지 해야 할 경우 셀러와 바이어의 합의에 의해서 비용을 부담한다. 자칫 이 항목에 대해서 셀러와 바이어간의 비용 부담을 계약상으로 정해놓지 않았을 경우 검사 비용에 대한 책임을 놓고 서로 간에 의견 충돌이 일어나는 경우가 종종 있다. 만일 구입하려는 매물의 땅이 오염되어 있다면 토질 오염제거 및 대체 비용으로 수만에서 많게는 수십만 달러의 비용이 발생 할 수도 있다.
 
임대 수입과 관련된 서류는 전문가의 도움을 받아 꼼꼼히 살펴야 한다. 예를 들면 휴대폰 안테나 설치를 위해 대형 전화 회사와 건물 옥상 사용에 대한 장기 계약을 하는 경우가 있는데 이럴 경우 바이어는 계약에 명시된 조항대로 건물 옥상의 사용이나 관리에 제한을 받을 수도 있다. 물론 추가로 임대 수입이 생겨서 긍정적일 수도 있지만 건물에 대한 사용을 다른 업체가 갖고 있는 부분에 대해서는 구매하고자 하는 목적에 잘 부합하는지 여부를 따져 보아야 한다.
 
최근 인플레이션에 따른 가파른 금리 인상으로 부동산 시장을 관망하는 바이어들이 많아졌다. 하지만 높아진 이자는 차후 상업용 대출이 만기되어 재융자를 해야 하는 건물주에게는 부담이 될 것이며 이에 따른 시장의 변화를 잘 감지하면 좋은 투자 기회가 될 수도 있는 것이다.
 
▶문의:[phone]  

케네스 정 / 드림부동산 대표