레귤러 Heloc과 리버스 모기지 Heloc [ASK미국 주택 융자-스티브 양 프로융자 대표]

▶문= 은퇴를 한 후 혹시 급한 자금이 필요한 때를 대비하여 Heloc(Home Equity Line of Credit)을 설정해 놓으려고 합니다. 리버스 모기지를 이용하여 Heloc을 설정하는 것과 레귤러 Heloc의 차이점은 무엇인가요?
 
▶답= 금리가 많이 올라있는 요즘 손님들이 집의 에퀴티를 이용하여 현금을 확보할 수 있는 방법은 Heloc이 거의 유일하다고 볼 수 있습니다. 하지만 막상 Heloc을 신청하면 진행 기간도 오래 걸리고 요구사항도 많을 뿐만 아니라 Heloc의 심사 기준이 1차 융자보다 훨씬 까다롭기 때문에 거절당하는 경우가 많습니다.
 
이렇게 까다로운 Heloc의 대안으로 나이가 62세 이상의 손님의 경우 RM Heloc(Reverse Mortgage Heloc)을 고려해 볼 수 있습니다. RM Heloc은 레귤러 Heloc의 많은 단점을 보완해 줍니다.  
 
레귤러 Heloc의 경우 상당한 규모의 수입을 증명할 필요가 있고 준비해야 할 서류도 많습니다. 또한 지난 서브 프라임 사태에도 경험하였듯이 은행이 사전 예고 없이 갑자기 line의 규모를 줄이거나 동결할 수 있습니다. 레귤러 Heloc은 만기는 최장 30년을 주기도 하지만 10년 이후에는 원금과 이자를 20년 상환으로 갚아야 하기 때문에 월페이먼트가 많이 늘어납니다. 반면에 RM Heloc은 수입 증명을 하지 않아도 되고 한번 오픈하면 라인의 규모가 줄어들거나 동결되는 경우가 전혀 없을뿐더러 월페이먼트 없이 사망할 때까지 쓸 수 있습니다.
 

레귤러 Heloc과 RM Heloc 모두 상당한 규모의 에퀴티를 요구하는 것은 동일하지만 수입 증명이 되는 풀닥 레귤러 Heloc은 집값의 75-80%까지도 승인해 주기도 합니다. 하지만 RM Heloc은 나이에 따라 많이 달라지며 에퀴티가 보통 집값의 50% 이상인 경우에만 고려해 볼 수 있습니다. 이는 수입을 증명하지 않는 레귤러 Heloc의 경우와 동일합니다. 이자율은 둘 다 변동으로 비슷한 수준이나 비용은 RM Heloc이 훨씬 많이 들어 큰 단점입니다.  
 
FHA 보증을 필요로 하는 HECM(Heme Equity Conversion Mortgage)의 경우에는 융자 규모가 아닌 집값(최대 970000달러까지 계산)의 2%에 해당하는 금액을 초기 보증비용으로 지불해야 되서 비용이 많이 듭니다. 집의 에퀴티를 통해 현금을 확보할 수 있는 방법은 많으나 손님의 자격과 에퀴티 규모 등에 따라 제한이 많으므로 전문가와의 상담을 통해 자신에게 적합한 방법을 찾는 것이 좋습니다.
 
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스티브 양 / 웰스파고 한인융자담당