[부동산] 부동산 침체와 투자 기회

금리인상 영향 불구 장기 전망 낙관적
불확성 시기, 새로운 투자 적기될 수도

도시부동산연구단체인 'Urban Land Institute(ULI)' 가 최근 ‘2023년 이머징 트렌드’ 보고서를 발표하면서 부동산 전망을 하고 있다. 부동산 업계는 슬럼프는 현실이지만, 이는 단기적이며, 지속적 성장과 강한 수익을 올릴 수 있는 또 다른 시절로 가기 위한 전환점으로 보고 있다. 현재 이자율 상승으로 경제 구름은 어두워지면서, 부동산 시장은 구매자와 판매자가 가격 합의가 안 되면서 부동산 거래가 줄고 있다. 하지만 ULI 인터뷰 응답자들은 골치 아픈 위험들이 존재하지만, 장기적 전망은 상당히 낙관적으로 보고 있다.
 
역사적으로 부동산의 주기적 역풍을 넘으려는 업계의 의지는 놀랍다. 부동산은 기획하고 개발하는 데 오랜 시간이 걸린다. 하나를 구매하는 데도 다른 금융 자산보다 더 많은 시간과 노력이 필요하다. 보유기간도 길어, 불황에 빠지면 단기적으로 빠져나오기가 힘들다. 그러나 과거 10년의 교훈을 돌이켜 보면, 지금의 천문학적 부동산 가격은 10년 후에는 다시 저렴한 가격으로 보인다.  
 
미국 경제에 대한 이중적인 평가가 존재한다. 국내총생산은 1분기에 -1.6%, 2분기 -0.6%를 기록했다. 그러나 같은 기간 중 미국 국민이 해외에서 벌어들이는 수입까지 합친 국민총소득은 플러스를 기록했다. 이러한 이중성으로 미국 경제 연구국(NBER)은 아직 경기 침체라고 부르지 않고 있다. 3/4분기 국내총생산은 2.6%로 플러스로 돌아섰지만, 다시 내려갈 전망이다. 미국 경제의 긍정적 측면을 보자. 실업수당 청구 건수는 1960년대 이후 최저 수준이고, 일자리는 여전히 증가하고 있다. 집값과 임대료는 기록적인 수준이면서 여전히 오르고 있다. 경제의 2/3를 차지하는 소비자 지출은 올 7월까지 매월 약간의 플러스를 기록했다.
 
그렇다고 미국 경제의 모든 것이 만족스러운 것은 아니다. 주요 경기 전망 지표는 경기 침체 범위에는 속해 있지 않더라도 작년 중반 이후 하락세다. 소비자 신뢰는 하락 폭이 더 가파르다. 긍정과 부정이 섞이면서 경제 전문가들의 의견도 나뉘고 있다.  
 

연준의 연속된 금리 인상이 실물 경제를 깨지 않고 인플레를 잡을 수 있느냐에 전 세계 관심이 쏠리고 있다. 많은 사람이 지난여름 물가 상승이 완화되면서 최악의 상황이 끝나고, 연준이 곧 긴축 통화 정책을 완화할 걸로 믿었다. 그러나 그 기대는 빗나갔다. 연준은 인플레가 여전히 통제되지 않고 시장을 흔들고 있다고 보고 있다. 이로 인해 사람들은 고금리의 끝은 시작조차도 안 했다는 인식이 퍼지면서 내년을 걱정하고 있다.
 
이자율 상승과 미래 시장의 불확실성은 이미 부동산 거래를 방해하고 있다. 경제 성장 둔화는 부동산 임차 수요를 위축시킨다. 높은 금리는 개발 수익을 줄이며, 취득 비용을 증가시켜 자산 가치를 감소시킨다. 부동산 구매자는 가격 인하를 요구하지만, 판매자는 굴복할 준비가 안 되어 있다. 경제학자들은 높은 이자율이 계속되면, 본격적인 경기 침체의 위험이 증가할 수 있다는 데 공감하고 있다.  전미 경제학 협회(NABE)가 경제학자들을 대상으로 한 설문 결과를 보면, 응답자의 1/4만이 연준이 경기 침체 없이 물가를 잡는다는데 '다소' 확신하고 있을 뿐이다. 대부분이 경기 침체를 걱정하고 있다. 하지만 미국 경제와 부동산 전문가 대부분은 경기 침체가 짧고 얕을 걸로 예상한다. 현재 상황을 건강한 다운사이클로 가고 있는 정화 과정으로 보고 있다. 또한, 경제학자 슘페터의 주장처럼, 경제(부동산 시장 포함)는 주기적으로 청소가 필요하고, 비현실적이고 지속 불가능한 가치를 털어내는 과정으로 생각하고 있다. 비록 경기 침체는 겪겠지만, 과거 심각했던 침체보다 상대적으로 온화할 것이며, 2008년 금융위기 같은 상황은 일어나지 않을 거라는 게 대세다.  
 
경제가 재설정되는 시기에는 불확실성이 있지만, 새로운 기회도 생긴다. 역사는 이런 식으로 반복되었다. 과거에 행동하지 않은 것을 후회하지 않으려면, 이 시기를 새로운 투자의 적기라는 시각을 갖고, 어려운 시기를 극복해 나갈 방법을 찾아야 하겠다.
 
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현호석 마스터 리얼티 대표