리버스 모기지의 특징과 장단점 [ASK미국 주택 융자-스티브 양 프로융자 대표]

▶문= 은퇴 후 줄어든 수입을 보충하기 위하여 리버스 모기지를 고려하고 있습니다. 리버스 모기지의 특징과 장단점이 무엇인가요?
 
▶답= 은퇴 후 수입이 줄어들어 모기지 페이먼트가 부담이 될 수 있습니다. 그렇다고 집을 팔아 작은 집이나 시니어 홈으로 옮기는 것도 막상 단행하기 쉬운 일은 아닙니다. 집을 팔지 않고 페이먼트 부담 없이 지낼 수 있는 방법이 리버스 모기지를 이용하는 것입니다.
 
리버스 모기지란 집의 에퀴티(시가와 융자 밸런스의 차이)를 활용하여 기존 융자의 페이먼트를 없애거나 월 일정 금액의 수입을 확보하면서 그 집에 거주할 수 있는 융자를 말합니다. 기존의 융자가 돈을 먼저 빌리고 매월 원금과 이자에 해당하는 금액을 일정 기간 동안 갚아나가는 것이라면 리버스 모기지는 반대로 매월 일정 금액을 빌리고(수령하고) 나중에 그동안 쌓인 융자 전체 금액을 갚는 융자 형태입니다.
 
기존의 융자는 매월 원리금을 갚아나가기 때문에 시간이 흐를수록 융자원금이 줄어드는 반면 리버스 모기지는 반대로 매월 일정 금액을 수령하기 때문에 시간이 흐를수록 융자원금이 늘어나게 됩니다. 돈을 빌린 사람이 사망하거나 계약기간이 끝난 후에 집을 팔아서 융자 밸런스를 갚게 되는데 집값이 융자 밸런스를 커버할 만큼 충분하면 융자를 갚고 남는 돈은 상속자에게 갑니다.
 

만약에 집값이 융자 밸런스를 갚을 만큼 충분하지 못한다 해도 돈을 빌린 사람이나 상속자의 다른 재산에 대하여 렌더는 빚을 청구할 수 없는 nonrecourse 융자입니다. 리버스 모기지는 보통 62세 이상되어야 신청할 수 있지만 55세 이상을 대상으로 하는 점보리 버스 모기지도 있습니다. 연방정부기관인 FHA의 보증을 받는 HECM의 자격요건이 62세 이상으로 이자율이 낮은 장점이 있습니다. 하지만 일반 FHA 융자와 마찬가지로 FHA 보증비를 내야 하는 단점이 있습니다.
 
리버스 모기지를 받아도 집의 소유권은 현재의 주인에게 그대로 남기 때문에 집값이 올라가면 자신의 에퀴티도 올라가게 됩니다. 현재 집주인은 집을 수리할 수도 있고 언제든지 팔 수도 있고 또 원하면 언제든지 벌금 없이 재융자할 수도 있습니다. 일반 융자로도 재융자할 수 있고 이자율이 더 낮은 리버스 모기지로도 재융자 할 수 있습니다. 다만 집 주인은 반드시 자신의 주거주용으로 사용해야 합니다.
 
▶문의: [phone]

스티브 양 / 웰스파고 한인융자담당