[부동산 가이드] 부동산 리얼 워치

금리·집값·공급 물량의 연관성 아는 게 ‘힘’
물가 안정화되면 주택구매 여건 개선 전망

미국뿐 아니라 전 세계의 부동산 하락이 심상치 않다. 금리는 앞으로 더 올라갈 예정이니 향후 부동산 시장은 쉽게 짐작할 수 있다. 미국의 집값이 10년 만에 떨어졌다. 1년 전보다는 여전히 훨씬 높은 가격이지만, 그 상승세는 꺾이는 추세다.
 
모기지 금리 상승과 더불어 이미 미국의 집값이 지나치게 높은 상태라는 점도 수요를 위축시키는 원인으로 지목된다.
 
금리는 높고 주식 시장은 요동치고, 주택 가격은 하락하더라도, 부동산은 그것을 감당할 수 있는 사람들에게 여전히 유망해 보이기 때문에, 부동산을 소유하는 것은 옳다고 볼 수 있다.  
 
돌이켜보면 지난 2년간은 역대 최저 금리로 주택을 살 수 있는 최적의 기회였지만, 부동산 가격이 오르자 주택 가격이 내려가기만을 기다리고 있다. 이는 본인 의지라기보다 시장의 급격한 변화로 인해 구입 시기를 놓쳐버린 것이다.
 

감내할 수 있는 수준에서는 금리 인상이 부동산 가격 하락에 큰 영향을 주지 못하고, 반대로 부동산 상승했다는 학습효과가 사람들에게 이미 자리 잡고 있다는 것을 주목해야 한다. 금리만이 미국 부동산 가격을 결정하는 절대 변수가 아니라는 뜻이다.
 
과연 금리보다 미국 부동산에 더욱 중요하게 작용했던 부분은 무엇이었을까.
 
 미국은 세계 금융위기 이후 공급 물량의 부족이 매년 지속하고 있다. 게다가 지난 2년간 대출 금리도 낮았으니 부동산 가격 상승을 부채질하기에 충분했다. 금리 상승으로 인한 부동산 가격의 하락보다는 주택 재고의 부족으로 인한 부동산 가격의 상승에 무게가 더욱 실린다.
 
부동산 시장은 잠시 둔화하였다가 기준 금리 인상이 연준이 원하는 수준에 도달하여 종료되면 모기지 이자율의 인하와 함께 다시 성장할 가능성이 높다. 오히려 준비된 바이어들에게는 기회의 시간이 될 수 있어 보인다.
 
사실 공급이 부족하다 보니 미국 부동산 가격은 서브프라임 시기를 제외하고는 지속해서 상승할 수 있었다. 이런 와중에도 누군가는 새로운 투자처를 찾아 나선다. 하락세라고 해도 지난 10년간 오른 집값을 상쇄하기는 어렵다. 오히려 저렴한 급매물은 ‘내 집 마련’을 원하는 실수요자들에게는 기회가 될 수 있다는 분석이 많다.  
 
또한 바이어로서는 변동 금리로 모기지 이자를 받아서 정말로 현금 여력이 없는 소수의 셀러가 파는 매물 또는 다른 도시로 이사를 가야 하는 셀러의 매물들만 구입 여력이 있다.
 
그리고 바이어는 상황이 유리해지면 확실히 제대로 치고 나갈 수 있도록 대출 가능 여부와 대출 가능 대략적인 금액의 정보가 포함된 사전승인서(Pre-Approval Letter)를 받아두어야 한다.  
 
인생도 투자도 큰 그림을 그리며 가야 하는 건 맞다. 잠시 쉬어가는 것. 그 기다림에 끝에 자신이 원하는 가치를 찾을 수 있는 것! 지금 부동산은 기다림의 미학이 필요한 시기이다.
 
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써니 김 / 뉴스타부동산 어바인 명예부사장