[부동산 가이드] 주택 구입 능력 지수

모기지 이자 내려야 부동산 시장 활성화
소득 대비 부채 비율 45%미만 융자 가능

부동산 시장이 전과 달리 6개월째 소강과 침체 상태이다. 가파르게 오른 가격과 이자율 인상으로 바이어들이 적극 시장에 나서지 않았기 때문이다. 하지만 상당한 잠재 바이어들이 부동산 매입 타이밍을 저울질하고 있다. 최근 각계각층의 약 2000명을 설문 조사한 결과, 약 40%가 올해 말 또는 내년 봄에 주택을 구매하겠다고 대답했다. 다만 지금 바로 사지 않고 기다리는 것은 매물이 부족할 뿐만 아니라 가파르게 오른 주택 가격과 모기지 이자율 때문에 집 구입 능력이 떨어졌기 때문이란다.
 
주택 구입 능력 지수는 중간 주택 가격, 중간 가구 소득, 모기지 이자율 등 주택 구입에 영향을 미치는 다양한 변수를 동시에 고려하여 하나의 지수로 나타낸 것이다. 즉 주택 가격과 모기지 이자율이 오르면 지수는 내려가고, 가구 소득이 오르거나 주택 가격이 내리면 주택 구입 능력 지수가 상승한다.  
 
며칠 전 IMF 총재의 보고에 따르면 미국은 고용 시장이 아주 좋아서 인플레이션만 잘 관리한다면 미국 경제가 양호하다고 했다. 즉 소득이 많은 상당한 바이어들이 잠재적인 구매력을 갖고 있다고 볼 수 있다. 다만 이자율 상승으로 주택 구입 능력 지수가 100 이하로 떨어진 것이 부동산 침체의 가장 큰 이유가 된 셈이다.
 
역사적으로 보면, 주택 가격이 바닥을 치던 2012년에 200이던 주택 구입 능력 지수가 작년 말 가격이 높음에도 약 150 내외였다. 하지만 올해 봄부터 높은 주택 가격과 급격한 이자율 상승으로 지수가 100 이하까지 떨어졌다. 이는 1990년 이후 가장 낮은 수치였다.  
 

이런 현상은 특히 가격이 천정부지로 올랐던 해안 지역인 샌프란시스코, LA, 샌디에이고 등 대도시에서 더욱 두드러진다. 특히 밀레니엄 세대인 젊은 세대들은 주거 마련에 더 어려움을 겪고 있다. 모기지 신청률이 지난달 대비 13% 낮아졌으며 동시에 렌트 수요도 줄었다. 이런 현상은 주택 구입 능력이 되지 않는 젊은 사람들이 주택 구입을 유보하면서 렌트보다는 그룹 홈, 룸 쉐어 또는 부모님과 함께 사는 등 주거를 해결했기 때문이다. 앞으로 1~2년 동안은 높은 이자율이 해결되지 않으면 부동산 공급, 수요 모두 줄어들 것으로 예상된다.
 
그럼 현재 내 월 소득으로 얼마나 되는 주택을 구입할 수 있을까. 우선 소득 대비 부채 비율(Debt to Income Ratio)을 따져 보는 것이 좋다. 융자를 얻기 위해 쓰는 계산법으로 크레딧 점수, 모기지 금액 비율(다운 페이먼트 비율), 전체 자산 등과 함께 매우 중요한 요소이다. 보통 줄여서 DTI라고 하는데 매달 지불하는 빚에 총 월소득을 나눈 뒤 백분율로 계산하는 것이다. 이 DTI가 높으면 높을수록 융자를 받기가 더 어려워진다.  
 
보통 DTI가 약 45% 미만이면 융자에 큰 문제가 없다. 은행이 융자할 때 고려하는 한 요소가 또 있는데 주택 가치 대비 부채 비율(Loan to Value Ratio)이다.  
 
정확히 말하면 주택 감정 가격 대비 융자 금액 비율인데 보통 80~90% 이상이 되면, 즉 다운페이먼트를 적게 하면, 소득을 철저히 조사한 다음 융자를 주기 때문에 거절될 확률이 높다. 미리 본인의 재정 능력을 진단한 다음 주택 구입에 나서길 조언한다.  
 
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이상규 / 뉴스타부동산 발렌시아 명예부회장