부채가 소득 36% 넘으면 집융자 어렵다

[고금리 시대, 집 사기 전 알아둬야 할 금융 정보]
모기지 사전 승인, 대출 시 유리
구매종료 전 이직·과소비 피해야

내 집 마련 꿈, 이룰 수 있을까.
 
집값은 천정부지로 오르고 거기에 더해 모기지 금리까지 6%를 넘어서면서 첫집 장만을 계획하는 이들부터 현재 집을 팔고 새집 이사를 고려중인 이들까지 현 시장에서 매매 타이밍을 잡지 못해 고민은 깊어만 간다. 그러나 부동산 전문가들은 주식 시장에 완벽한 타이밍이란 없듯 부동산 시장에서도 완벽한 매수 타이밍을 노리는 건 그리 좋은 전략이 아니라고 귀띔한다. 하우스캐쉬인(HouseCashin) 마리나 배몬드 대표는 “부동산 매매에 완벽한 시기란 없다”며 “주택시장은 지난 2008년 금융위기 때처럼 단기적 침체를 겪기도 하지만 장기적 관점에선 부동산값은 꾸준히 상승해왔다”고 전해 전략만 잘 세우면 지금도 주택 구매가 좋은 선택이 될 수 있음을 시사했다. 고금리 시대, 잠재 바이어들이 보다 유리한 가격에 집을 구매하기 위해 구매 전 미리 준비해야 할 것들을 알아봤다.  
 
▶재정상태 확인
 
세인트루이스 연방준비은행 보고서에 따르면 지난 30년간 미국 주택 평균값은 14만5300달러에서 52만5000달러로 뛰어 올랐다. 지난해만도 집값이 거의 19%나 상승했다.
 

전문가들은 “부동산 시장이 향후 몇 년간 계속 상승할 것이므로 만약 집을 구입할 예정이라면 관망하기보다는 지금 매수하는 것이 유리하다”고 조언한다. 그러나 계획없이 주택 구매에 뛰어드는 것은 위험천만한 일. 집 구매 계획을 세우기 전 무엇보다 재정 상태를 꼼꼼히 살펴보는 것이 가장 중요하다. 왜냐하면 집을 구매하면 구매 비용만 드는 것이 아니라 이후 클로징 비용을 비롯해 보험료, 재산세, 유틸리티, 유지·보수비 등 적잖은 비용이 필요하기 때문에 이를 감당할 수 있는 재정능력이 되는지 꼼꼼히 살펴봐야 한다.
 
▶대출기관 사전 승인  
 
집 구매를 결정하고 무작정 집부터 알아보는 것은 그리 현명한 방법은 아니다. 현 모기지 금리에서 내 재정상태로 감당 가능한 주택 가격 수준을 파악하는 것이 우선시되야 한다. 이를 보다 명확히 파악하기 위해서는 대출 기관에서 받을 수 있는 융자 액수부터 알아봐야 한다.
 
대형 모기지 대출 기관에서는 잠재 바이어의 소득수준, 신용점수, 부채, 다운페이먼트 금액 등을 종합적으로 파악해 부동산 구입을 위한 ‘사전 자격(Pre-Qualification)’을 구두로 확인해준다. 이렇게 되면 잠재 바이어는 자신의 집 구매 능력을 대략 추정할 수 있다. 그러나 이보다 더 확실한 것은 모기지 ‘사전 승인(Pre-Approved)’이다.  
 
이는 신청자의 재정 상황을 정확히 파악해 발행되는 서류인 만큼 대출 금액을 정확히 알려준다. 만약 집 구매가 확실하다면 사전 승인부터 받는 것이 이후 모기지 대출에서 유리하다. 다만 다운페이먼트가 부족하거나 아직 해결하지 못한 부채가 있다면 이를 해결한 후 승인 심사를 받는 것이 좋다. 또 모기지 사전 승인은 30~60일 정도 유효기간이 있으므로 집 계약 시기를 미리 염두에 두고 신청해야 한다.    
 
▶신용점수 올리기
 
모기지 대출 시 가장 중요한 것이 바로 신용점수. 신용점수는 비단 모기지 융자뿐 아니라 모든 종류의 대출에서 가장 중요한 요소다. 일반적으로 융자 시 필요한 신용점수는 최소 620점 이상으로 점수가 높을수록 이자율이 좋아진다. 따라서 자신의 신용기록 상태가 어떤지, 신용점수를 올리기 위한 기록 정정이나 추가로 해야 할 일이 있는 지 등도 미리 체크해야 한다. 이를 위해 임포턴트스코어닷컴(ImportantScore.com)이 제공하는 서비스를 이용하면 신용점수에 영향을 주는 항목들을 미리 파악할 수 있고 신용점수를 올릴 수 있는 방법 등도 조언해준다.      
 
한편 신용 점수는 3대 신용평가기관인 트랜스유니온(TransUnion), 에퀴팩스(Equifax), 익스피리언(Experian) 사이트에서 무료 또는 유료로 확인할 수 있다.  
 
▶부채비율 낮추기
 
많은 모기지 대출기관들이 융자액을 정할 때 28:36 규칙을 적용하고 있다. 이 규칙에 따르면 세금과 보험료까지 합한 모기지 신청자의 월 모기지 페이먼트가 총소득의 28%를 넘지 않아야 한다. 또 해당 모기지를 포함해 자동차 융자 또는 학자금 대출 등 부채 상환금액이 총소득의 36%를 넘어서는 안 된다. 예를 들어 매월 세전 3500달러를 번다면 모기지 상환액은 980달러를 넘어서는 안 되는 것. 소비자금융보호국이 제시하는 부채비율 최고 상한선은 총소득의 43%까지다.
 
▶재정건전성 유지    

 
집 구매가 완전히 종료되기까지는 재정건전성을 계속 유지하고 있어야 한다. 클로징 이전에 바이어의 재정 상황이나 기타 환경이 악화하면 대출기관은 대출을 거절할 수도 있기 때문이다. 따라서 집구매가 완료되기 전까지는 과도한 소비를 피해야 하고 신용기록을 최상으로 유지해야 한다.
 
모기지 사전승인을 받은 뒤에 피해야 할 실수들도 있다. 새롭게 대출을 받거나 크레딧 카드를 만들거나, 페이먼트 납부를 연체하거나, 타인에게 명의를 빌려주는 것 등이다. 대출기관은 바이어의 이런 실수도 놓치지 않고 잡아낼 뿐 아니라 실수를 정정하는데만도 수개월이 걸릴 수 있는 만큼 각별히 조심해야 한다.
 
특히 이직이나 소득 변화 등은 대출기관이 특별히 집중하는 부분이어서 변화가 생기면 대출이 지연될 수 있으므로 모기지 대출을 신청할 계획이라면 이런 변화는 신중을 기해야 한다. 

이주현 기자