[부동산 투자] 부동산의 소유권 방식

공동소유권 정할 때 전문가와 상의 필수
본인에게 유리한 소유권 방식 고려해야

주택을 구매하면 주택의 소유권을 결정해야 하는데 이것을 베스팅(vesting)이라고 한다. 모든 부동산의 소유권의 형태는 크게 단독소유권과 공동소유권으로 나눌 수 있다.
 
먼저 단독소유권은 부동산의 재산권을 혼자서 가지게 되기 때문에 부동산을 처분할 때도 다른 사람의  간섭 없이 혼자서 소유권을 넘길 수 있는 등 해당 부동산에 관한 모든 권리를 가지게 된다.  
 
공동소유권은 한 부동산에 대하여 두 사람 이상이 소유권을 공동으로 가지게 되는 것을 말한다. 2명 이상의 부동산 소유권 방식은 어떤 것이 있는지 보자.
 
1) 분할 공동명의(Tenancy in common)
 

두 사람 이상이 부동산을 구매하였을 때 소유권을 등기하는 방법으로 소유권자의 숫자가 많아져도 상관없다. 그리고 이런 형태의 부동산 소유권자는 자신의 지분에 대하여 양도하거나 저당설정을 할 수 있는 등 임의대로 재산권 행사가 가능하고, 소유권자가 사망했을 때 소유지분은 유언대로 혹은 유언이 없을 경우는 본인의 상속자에게 이전된다. 보통 직계 가족이 아닌 사람들이 투자한 금액에 따라 지분을 소유할 때 쓰이는 부동산의 권리형태이다.
 
2) 공동명의(Joint tenancy)
 
부동산의 소유권은 반드시 동등하여야 하며 소유권자 중의 한 사람이 재산권을 양도하게 될 경우 공동명의자들이 반드시 같이 동의해야한다. 그리고 소유권자가 사망 시, 사망자의 지분은 자동으로 생존한 소유주에게 이전된다. 예를 들어 부부의 경우 한 사람이 사망하면 그 부동산의 소유권은 자동으로 배우자가 가지게 된다.
 
3) 부부 공유재산(Community property)
 
이 방법은 반드시 부부에게 한하며 소유권의 지분도 동등하고 재산권을 양도할 때는 반드시 두 배우자 모두 동의해야 한다. 한쪽 배우자의 채무 이행을 위하여 재산권 전체가 강제 매각될 수 있다. 그리고 한 쪽이 사망하게 되었을 때 특별한 유언이 없다면 사망자의 지분은 생존한 배우자에게 이전된다.
 
4) 생존자 권리 부여 부부공유재산(Community property with right of survivorship)
 
이 소유권 형태는 부부공유 재산과 거의 동일하다. 다른 점은 사망자의 유언과 상관없이 모든 권리가 배우자에게 주어진다.
 
5) 동업 재산소유권(Tenancy in partnership)
 
두 사람 이상이 동업을 목적으로 부동산을 공동으로 매입할 때의 소유권의 형태이며 보통은 주택보다는 상업용 부동산인 경우가 많다. 이 파트너십 소유권에는 동업자들이 모든 책임을 공동으로 지는 무한동업자(general partner)와 자신이 출자한 한도 내에서 책임을 지는 유한동업자(limited partner) 두 가지로 나눌 수 있다.
 
이 밖에도 소유주가 여럿일 때 신탁 명의(trust)나, 법인 명의(LLC) 등 여러 가지 소유권이 있으니 부동산 취득 후 소유권 방식을 정할 때는 반드시 전문가와 상의해야 한다. 후에 해당 부동산을 다시 팔거나 소유권을 증여 및 상속할 때 양도소득세나 상속세, 법적 문제 등이 발생할 수 있으므로 어떤 형태의 재산권을 소유하는 것이 유리한지 고려해야 하기 때문이다. 그리고 부동산을 살 때 소유권의 방식을 정하는 법률상의 명칭도 있지만, 부동산의 소유권을 취득하는 사람의 혼인 관련 신분을 소유권 문서에 표시해야 한다.
 
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미셸 원 / BEE 부동산 부사장