[한국법 이야기] 한국 부동산 거래 및 임대 관련 신고

직접 신고 시 온라인 부동산 거래신고 활용
2023년 5월 말까지 전세와 월세 신고해야

지난번 칼럼과 관련하여, 공인중개사 없이 직접 한국 부동산 거래를 할 경우 신고방식에 대한 질문이 많아 먼저 이에 대한 답변을 드린다.  
 
이러한 경우 미국에서 생업을 이어가는 중에 한국을 방문하기가 쉽지 않기 때문에, 온라인 부동산 거래신고를 고려하게 된다. 그런데, 온라인 부동산 거래신고에는 첫 번째 공인인증서가 필요하고, 두 번째 거래 당사자들 모두가 부동산거래계약 신고서에 공동으로 서명 및 날인해야 한다는 점을 유의해야 한다.  
 
만약, 거래 상대방이 위 서명/날인을 거부할 경우 사유서 등 필요한 서류를 준비하여 단독으로 부동산 거래신고를 할 수는 있는데, 이러한 단독 신고는 관할 관청에 직접 방문해야 하는 번거로움이 있다.  
 
만약, 거래 당사자들끼리 협의가 잘 이뤄져 부동산 거래계약 자체를 한국 국토교통부의 ‘부동산 거래 전자계약 시스템’(irts.molit.go.kr)에서 체결할 경우 별도의 부동산 거래신고를 하지 않아도 된다.  
 

요컨대, 한국 부동산 거래에 대하여 거래 당사자가 별도로 부동산 거래신고를 이행하지 않아도 되는 경우는 한국 부동산을 공인중개사가 마련한 거래계약서를 통해 거래하거나 위 ‘부동산 거래 전자계약시스템’을 통해 거래하는 경우이다.  
 
한편, 한국 내 부동산을 임대할 때 필요한 신고를 알아보자. 한국에서는 2021년 6월부터 ‘전·월세 신고제’가 실시되고 있다. 구체적으로, 한국 부동산이 서울을 포함한 수도권 및 주요 도시에 위치해야 한다. 또  임대보증금이 6000만 원을 초과하거나 월세가 30만 원을 초과하며 계약 기간이 30일 이상이며, 임대차계약이 2021년 6월 1일 이후 체결되거나 갱신된 경우 (다만, 계약 기간만 연장하는 갱신의 경우는 제외), 그 임대차계약 체결일 (또는 갱신일)로부터 30일 이내에 임대인과 임차인이 공동으로 관할 관청에 또는 온라인으로 신고해야 한다.  
 
2021년 6월 1일 이후 임대차계약이 갱신되면서 보증금이나 월세의 금액변동이 있을 경우 신고대상이 될 수 있다는 점에서, 이미 한국 부동산을 임대했던 미주 한인들도 유의할 필요가 있다. 만일 이를 위반할 경우 100만 원 이하의 과태료가 부과된다. 부동산 거래신고와 유사하게, 임대인이나 임차인 일방이 단독으로 신고할 수도 있으나 추가서류가 필요하다.
 
한국 부동산의 전·월세에는 보증금과 월세가 함께 있는 ‘반전세’가 존재하기도 하고, 계약 기간을 30일 미만으로 하면서 여러 번 계약을 체결하는 경우도 있는데, 이런 경우 전·월세 신고제 대상인지 문제 될 수 있다. ‘반전세’의 월세를 보증금으로 환산하는 경우가 있는데, 전·월세 신고제 대상을 판단할 때는 그러한 환산을 하지 아니하고 보증금과 월세를 각각 판단한다. 또, 계약 기간을 30일 미만으로 하면서 여러 번 계약을 갱신하는 경우, 실제 거주 기간이 30일 이상 될 때 전·월세 신고제 대상이 된다.
 
전·월세 신고제 자체가 어떤 납세의무를 부과하는 것은 아니지만, 본 제도의 취지에는 임대소득을 정부가 파악하여 과세하려는 부분도 포함되어 있다. 참고로, 현행법상 연 2000만원 이하의 임대소득은 분리 과세하여 14%의 세율이 적용되나, 이를 초과하는 임대소득은 종합소득세 과세대상이 되어 보다 높은 세율이 적용될 수 있다.  
 
한국에서도 아직 이 제도를 모르는 임대인들이 있기 때문에, 한국 정부는 내년 5월 말까지 계도기간으로 정하고 위반 사실에 대한 과태료를 부과하지 않겠다는 입장이다. 미국에 계신 한인분들도 전·월세 신고제를 모르는 분들이 많았는데, 늦어도 2023년 5월 말까지는 전·월세 신고를 해야 과태료를 면할 수 있다는 점을 유의할 필요가 있다.
 
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이진희/K-Law Consulting LA 사무소 대표