[대학과 학자금] 임대 주택과 상업용 부동산은 학자금 산정에 큰 영향 미쳐

지난번에는 각종 재산별 순자산 가치가 학자금 산정에 미치는 영향으로 현금성 자산과 주택 소유에 대해서 알아봤다. 이번에는 임대주택과 상업용 부동산 소유, 사업체, 은퇴연금과 생명보험이 미치는 영향을 알아보기로 한다.
 
▶임대 주택·상업용 부동산
 
같은 부동산이지만 대표적인 여유자산으로 분류되어 학비부담에 주는 영향이 매우 큰 편이다. 보통 임대 주택(Rental Home)은 임대소득을 증가시키는 영향이 매우 적어서 별다른 영향이 없을 것이라고 오해하는 경우가 많다. 하지만 소득이 아닌 재산 측면에서는 학비 부담을 많이 증가시키는 성격을 가지고 있다.
 
임대주택(상업용 부동산 포함)을 보유하는 경우, 소득을 계산할 때는 손실로 기록되는 경우도 많다. 그 이유는 임대료 수입에서 관련된 각종 비용(재산세, 모기지 이자 납부금액, 유지보수비, HOA) 뿐만 아니라 감가상각 항목도 비용으로 공제되어서 오히려 손실로 기록되어 소득을 줄여주는 역할을 하기도 한다.
 

하지만 재산의 순자산가치 측면이 존재함을 잊어서는 안 된다. 현재 시점에서 매각할 경우의 가격(Current Market Value)에서 관련된 부채를 제외한 순자산가치는 매우 큰 금액이 되는 것이 일반적이다. 이들 항목 순자산가치의 20% 이상까지 학비 부담으로 증가할 수 있다.
 
FAFSA에서도 Net Worth of Current Investments를 기록할 때 이들 항목의 순자산가치를 포함하도록 하고 있다. CSS Profile에서도 현재 시장가치와 관련된 부채들을 표시하도록 하고 있다.  
 
▶사업체의 학비 부담 증가
 
FAFSA에서는 Net Worth of Businesses를 기록할 때 소규모 사업체(Small Business)를 보유한 경우 그 순자산가치를 제외하고 기록하라고 안내하고 있다. 여기서 소규모 사업체는 종업원 100인 이하의 사업체라고 정의하고 있다.  
 
하지만 CSS Profile에서는 사업체의 현재 가치와 여기에 관련된 부채를 모두 적도록 하고 있다. 따라서 일정 비율 학비 부담을 증가시키는 역할을 하게 된다. 주의할 점은 현재가치를 적을 때는 장부상의 가치를 적지 말고 현재 이 사업체를 매각할 경우 받을 수 있는 금액(Current Market Value)을 적도록 안내하고 있다. 하지만 사업체가 부동산 또는 기계장치 등을 보유하지 않는 경우라면 역시 필수자산으로 분류되어서 생각보다 학비 부담에 크게 영향을 주지 않는다.
 
▶은퇴연금과 생명보험
 
은퇴연금(401K, IRA, Annuity 등)은 학자금에 영향이 없다고 알려져 있다. 하지만 해당 연도(Current Year)에 납부된 금액은 소득을 계산할 때 다시 합산(add back)하게 된다. 반면 그동안 납부되어서 누적된 금액에 대해서는 부모도 은퇴하면 먹고 살아야 하니 계산에서 제외한다고 알려져 있다.
 
FAFSA에서는 은퇴연금과 관련된 재산들은 투자자산(Investment)에서 제외하고 기록하라고 되어 있다. IRA로 납부된 자금이 주식투자를 하는 경우에도 투자 금액에서 제외되어야 한다.
 
하지만 CSS Profile 서류에는 현재 보유 중인 금액이 얼마인지를 적도록 하고 있다. 하지만 대부분의 경우에 누적된 은퇴연금 금액은 별다른 영향이 없다고 보면 된다.
 
생명보험은 FAFSA에서는 투자 자산에 포함할 필요가 없으며, CSS Profile 서류에서도 모든 학교에서 물어보는 공통질문이 아닌 일부 학교만 요청하는 질문에만 나온다.
 
학교별 질문에서 생명보험의 유무와 현재가치를 적도록 하고 있다. 보험의 가치를 적을 때 주의할 점은 사고에 의해서 보험금을 받는 상품은 현재 가치가 없지만 저축의 성격을 갖고 있는 부분은 현재 가치를 적도록 하고 있다. 최근의 보험 상품들은 대부분 불의의 사고 대비와 함께 일정 기간을 납부하면 일정 금액을 주는 저축의 성격 2가지를 모두 가지고 있다. 따라서 저축 부분의 가치를 적어야 한다. 하지만 현재 해지하면 받을 수 있는 금액(Cash Surrender Value)을 적지는 말라고 되어 있어서 어떻게 현재가치를 적어야 하는지 매우 어려운 문제가 된다.
 
전반적으로 이 항목들은 학비 부담에 영향이 없다고 보면 된다.
 
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마이크 이 / CPA·Aim FAC & CPA 대표